(經濟觀察)告別“公攤”計價 中國房價會漲嗎?
中新社北京2月24日電 (記者 龐無忌)中國住房和城鄉建設部日前發布《住宅項目規范(征求意見稿)》,其中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的說法引發輿論關注。有聲音認為,這樣會導致房價大幅上漲。但多位專家指出,一方面文件尚在征求意見階段,與實際落地還有一段不小的距離,另一方面,使用套內面積交易僅涉及計價方式的調整,只會導致兩種不同口徑的房價數據不可比,不會影響市場交易的實際價格,更不至于引發市場波動。
商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,后一部分被人們簡稱為“公攤”。一般而言,商品房大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井等計入公攤面積。中國2001年頒布實施的《商品房銷售管理辦法》規定,商品房銷售可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。但在實際交易中,除重慶等個別城市外,人們買房大多是以建筑面積計算房價。
公攤面積計價的存在容易讓人產生“買了100平方米的房子實際獲得70平方米”的感受。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,除了容易誤導消費者外,公攤面積不像室內面積那么容易量出來,業主并不知道實際的公攤面積是多少。小區內所有業主公攤面積之和可能大于實際總公攤面積,這其中暗含很大的灰色空間,容易導致糾紛。加之,包含公攤面積的衍生費用計算存在不合理現象。如暖氣費的計算方式包含了樓梯、過道等。精裝房可能存在公共區域裝修成本分攤的問題。此外,房地產交易稅收也以建筑面積征收,包含了不被使用的公攤部分。
因此,將公攤面積計入房價引起不少消費者的吐槽。但是,許小樂強調,有問題的不是公攤面積,而是衍生費用的計算方式。
事實上,適度的公攤能夠增加小區居住舒適度。過大的公攤面積意味著需要為之付出更高的維護成本,而過低的公攤部分則意味著公共配套設施的不完善。
因此,以套內面積計價這種“所見即所得”的方式,可以杜絕公攤面積不透明的問題,增加交易信息對稱性,也可以避免消費者在衍生費用方面產生糾紛,完善房地產稅費管理,有利于維護消費者的利益。
那么以套內面積計價是否會推升房價?
中原地產首席分析師張大偉指出,是否按套內面積計價對于購房者實際購房成本基本沒有影響。以北京一套最近入市的商品住宅為例,實際住宅套內面積是141平方米,增加公攤后變成173.7平方米,多出了18%的公攤面積,平均單價也從套內的每平方米10.8萬元(人民幣,下同)變成8.8萬元,降低了19%。以公攤計價,房價看似降低了,實際上買房者付出的購房款總額并沒有降低。
許小樂也表示,決定房價的是供需關系,不是計價方式。房價的計價方式變化只是造成不同口徑數據的不可比,并沒有改變市場價格。
值得注意的是,這項調整對開發商未來建房可能會產生影響。張大偉表示,目前一部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商會受到影響。而未來如果開發商為了增加套內面積過度擠壓公攤,會導致社區品質下降,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
許小樂指出,目前上述文件尚處于征求意見階段,到真正實施還需要一系列政策的配置,包括涉及到的統計制度、稅收制度、物業收費等問題。比如,要做好房價統計數據的可比性銜接,調整普通住宅和非普通的劃分標準等等。因此,不必對上述政策做過度解讀。(完)
(責任編輯:單曉冰)