50宗地王貨值萬(wàn)億元難入市 銷(xiāo)售回款不足地價(jià)一成

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　近三年搶地王的房企，喜者少，憂(yōu)者甚。徘徊于“割肉”還是“等待”的路上，多數(shù)地王項(xiàng)目仍在被動(dòng)“等待”入市。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，全國(guó)住宅類(lèi)高總價(jià)地王地塊單宗地塊成交金額超過(guò)65億元的合計(jì)50宗，其中20宗于2017年成交，20宗于2016年成交，另外還有10宗是2015年成交的。

　　值得注意的是，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這50宗地王土地款總價(jià)合計(jì)為4178億元，貨值接近1萬(wàn)億元，目前網(wǎng)簽銷(xiāo)售額合計(jì)僅為277.5億元，占支付土地款總價(jià)尚不足7%。

　　能夠變現(xiàn)已經(jīng)算走出了一步，更重要的是，大多數(shù)地王仍“趴著”未動(dòng)，再退一步說(shuō)，即使將來(lái)入市，虧本也已是大概率事件。

　　六成地王股權(quán)變動(dòng)

　　曾幾何時(shí)，一個(gè)地王可以成就一家企業(yè)。12年前，華潤(rùn)置地以25.65億元摘得北京地王，到2015年底，這個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額突破了145.39億元。彼時(shí)，拿地款與其產(chǎn)生的銷(xiāo)售貨值的比例尚能高達(dá)1：5.6，現(xiàn)如今，在北京樓市，這一比例已降至1：1.4，甚至貨值更低。

　　曾經(jīng)嘗到地王甜頭的另一家房企是中國(guó)金茂。8年前，中國(guó)金茂拍得北京廣渠路地王時(shí)還名為中化方興，支付40.6億元的地價(jià)換來(lái)了131億元的銷(xiāo)售額，也給中國(guó)金茂帶來(lái)了金茂府的高端產(chǎn)品線(xiàn)，可謂造就了一家標(biāo)桿房企。

　　然而，2015年之后，高價(jià)地將不再是房企淘來(lái)的一桶金，反之，或?qū)⒊蔀殚_(kāi)發(fā)商的“噩夢(mèng)”。

　　以現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的能力來(lái)看，一般一個(gè)住宅項(xiàng)目，從拿地到銷(xiāo)售可以控制在6個(gè)月-8個(gè)月之間，高價(jià)地可能稍微緩慢一些，但依然可以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。簡(jiǎn)言之，根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，大部分去年招拍掛誕生的“地王”，都會(huì)在今年或是明年上市銷(xiāo)售，更不要提三年前的項(xiàng)目了。

　　“2015年以來(lái)，多宗地王地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)，大多數(shù)都在‘曬太陽(yáng)’。50個(gè)項(xiàng)目中，有29個(gè)項(xiàng)目基本確定了案名。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，除北京與上海的個(gè)別項(xiàng)目因?yàn)槿胧休^早而產(chǎn)生銷(xiāo)售額外，大多數(shù)高價(jià)地都難以入市。

　　“限價(jià)”政策壓制下，高價(jià)地變現(xiàn)舉步維艱。張大偉稱(chēng)，2016年下半年集中成交的高價(jià)地，恰好多分布在調(diào)控最嚴(yán)格的15個(gè)熱點(diǎn)核心城市，目前看，拿地時(shí)的“過(guò)于樂(lè)觀(guān)”很難在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)椤颁N(xiāo)售數(shù)字”。

　　更重要的是，因涉及資金體量大，在50宗高總價(jià)地塊中，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng)，占比高達(dá)64%，其中部分項(xiàng)目都由拿地時(shí)的單個(gè)企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤(pán)，上海、北京、武漢等城市的高總價(jià)地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)變動(dòng)。

　　張大偉表示，2017年房企融資難度越來(lái)越大，過(guò)去2年拿地過(guò)于激進(jìn)的企業(yè)只能選擇賣(mài)股求生，預(yù)計(jì)后續(xù)還有更多項(xiàng)目拋售股權(quán)。

　　再難賣(mài)出“高溢價(jià)”

　　近期，有媒體報(bào)道稱(chēng)，南京出現(xiàn)了首個(gè)虧本的地王。據(jù)報(bào)道稱(chēng)，京奧港未來(lái)墅近期自貼“封條”停工，施工方稱(chēng)項(xiàng)目拖欠了兩千多萬(wàn)元的工程款。與此同時(shí)，該項(xiàng)目一筆34億元融資即將到期，而其今年銷(xiāo)售額最高不超過(guò)5.6億元。

　　對(duì)此，同策研究院表示，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下，短期內(nèi)確實(shí)令這些“地王”尚未開(kāi)建便已“被破發(fā)”，或難以以盈利方式推盤(pán)入市，高昂的地價(jià)和趨穩(wěn)的房?jī)r(jià)將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項(xiàng)目虧本。

　　“近兩年成交的土地，銷(xiāo)售利潤(rùn)可達(dá)5%的并不是很多。”某房企高管接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，市場(chǎng)已經(jīng)變了，土地紅利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房企拿地前要做功課，要不然代價(jià)會(huì)很大。

　　盤(pán)點(diǎn)2016年?duì)帗尩赝醯姆科螅�《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，有擴(kuò)張需求的中小房企更為激進(jìn)。事實(shí)上，這類(lèi)房企信用評(píng)級(jí)較低，拿到低成本借款的能力比大型房企更差，判斷市場(chǎng)和操盤(pán)能力更弱，甚至沒(méi)有產(chǎn)品IP的現(xiàn)狀，使其高價(jià)地在手無(wú)法快速變成現(xiàn)金，其被拖進(jìn)危機(jī)之中的概率也就更高。

　　“拿高價(jià)地的房企可能有兩種死法”，上述房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一種是猝死，比如猛拿高價(jià)地，拖幾年仍沒(méi)變成現(xiàn)金，在這種局勢(shì)下，假如明天從銀行貸不出款，就可能馬上破產(chǎn)；另一種是慢死，比如一家房企有400億元凈資產(chǎn)，每年虧損10億元，可以虧40年，外界似乎看不出來(lái)，但這是溫水煮青蛙式的死法。

　　“2018年，資金鏈告急將成為近三年拿高價(jià)地的房企最大的壓力。”張大偉直言，大部分企業(yè)鑒于開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，都預(yù)判2017年下半年項(xiàng)目進(jìn)入回款階段，因此借款融資都集中在2015年-2016年之間，而2018年則是其還債期。屆時(shí)，舊債因銷(xiāo)售回款率低難以?xún)斶�，新債又難借，多重壓力齊至，不排除比虧本更嚴(yán)重的被逼出房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性。