租期沒(méi)到，房子被法院拍賣(mài)了，新業(yè)主要求租客搬遷，租客卻不肯搬走，怎么辦？日前，廣州法院就審結(jié)了一起類似案件，租客聲稱，此前以現(xiàn)金方式一次性支付了20年房租給原業(yè)主，租賃合同合法有效，而且法律明確規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，房屋所有權(quán)變更不應(yīng)侵犯他作為租客的權(quán)利。
買(mǎi)賣(mài)一定不破租賃嗎？據(jù)了解，明年即將實(shí)施的民法典也規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，但需要注意的是，適用該規(guī)則，需要滿足一定的前提條件。
文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者章程 通訊員云法宣
事發(fā)：近百萬(wàn)元購(gòu)得法拍房卻難進(jìn)家門(mén)
老譚因?yàn)闆](méi)有依法履行生效判決確定的債務(wù)，天河區(qū)法院依法將其位于白云區(qū)的房屋交付評(píng)估、拍賣(mài)，并于2017年6月通過(guò)司法拍賣(mài)平臺(tái)公開(kāi)拍賣(mài)。
掛牌拍賣(mài)的房產(chǎn)往往低于市價(jià)，阿輝以96.7萬(wàn)元競(jìng)拍購(gòu)得老譚的房屋并辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。然而，租住該房屋的莫某卻不肯搬離。2017年10月，阿輝數(shù)次上門(mén)告知莫某，他已購(gòu)買(mǎi)了該房產(chǎn)，并已辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。莫某卻聲稱有租約，但卻從未出示租約，只出示身份證，并仍占用該房屋。
購(gòu)得房屋卻不能入住的阿輝，只好向法院提起訴訟，要求莫某騰空交還房屋，并參照市場(chǎng)租賃價(jià)格（2337.7元／月）賠償租金損失（從2017年9月8日計(jì)算至房屋交還之日止）。
審理：租客稱仍在租期 實(shí)際租賃合同系倒簽
面對(duì)控訴，莫某辯稱，因?yàn)榧彝ド钚枰?008年7月與老譚簽訂《租賃合同》，約定租期為20年，月租金為500元，并以現(xiàn)金方式一次性支付20年租金共計(jì)12萬(wàn)元。
自2008年至今，他一直居住在該房屋，并按月繳納物業(yè)管理、水電、排污等費(fèi)用。現(xiàn)《租賃合同》依然有效且履行期限尚未屆滿，故根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的變更不應(yīng)侵犯變更之前簽訂合同的承租人的合法權(quán)益。
面對(duì)莫某出示的《租賃合同》，阿輝當(dāng)庭提出申請(qǐng)鑒定合同的形成時(shí)間。經(jīng)過(guò)反復(fù)詢問(wèn)，莫某承認(rèn)他自2002年起一直居住在該房屋內(nèi)，他和原業(yè)主當(dāng)時(shí)沒(méi)有簽訂合同，《租賃合同》是在2012年倒簽的。
在倒簽的合同中，對(duì)一次性支付20年租金的問(wèn)題并未清楚寫(xiě)明，反而約定的是“租金從2008年8月1日開(kāi)始計(jì)起，第一次租金于合同簽訂時(shí)繳交，然后每年租金采取先繳后使用的形式”。
判決：不存在真實(shí)租賃合同 限期搬離并支付使用費(fèi)
白云區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第三十九條的規(guī)定，房屋已核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，登記權(quán)屬人是阿輝，故阿輝的合法權(quán)益依法受法律保護(hù)。
經(jīng)查，莫某出具的《租賃合同》系補(bǔ)簽的租賃合同，且合同中未清楚表述一次性支付20年租金，反而約定第一次租金于合同簽訂時(shí)繳交，后每年租金采取先繳后使用的形式。
鑒于莫某未能提供證據(jù)證實(shí)已按租賃合同約定支付租金，故不能證實(shí)莫某與老譚之間存在真實(shí)的租賃合同關(guān)系。阿輝要求莫某搬離房屋，將房屋騰空還給阿輝，并支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求合理合法，予以支持。
最終，法院判決莫某搬離并將房屋騰空后還給阿輝，向阿輝支付自2017年10月19日起至實(shí)際遷出之日的房屋使用費(fèi)。
一審宣判后，莫某不服判決，提起上訴被駁回。
民法典課堂：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”需滿足一定條件
受訪法官指出，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條確立了不動(dòng)產(chǎn)上的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，目的在于保護(hù)既有承租人對(duì)租賃物的占有、使用和收益狀態(tài)，避免因物權(quán)變更導(dǎo)致租賃關(guān)系的不穩(wěn)定。同時(shí)，即將于2021年1月1日實(shí)施的民法典在第三編合同編中第十四章租賃合同中亦規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，即依據(jù)第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
但須注意的是，適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：
●租賃合同成立并已生效；
●租賃物已經(jīng)交付承租人，被承租人實(shí)際占有；
●租賃物的所有權(quán)變動(dòng)發(fā)生在租賃期間；
●出租人或者租賃物的所有人將租賃物所有權(quán)給了第三人。
具備上述條件后，即使租賃物的買(mǎi)受人不知道該租賃合同的存在，租賃關(guān)系仍能夠?qū)官I(mǎi)受人，租賃關(guān)系對(duì)買(mǎi)受人具有拘束力。
但在本案中，承租人與原所有權(quán)人的租賃合同為倒簽，且一次性支付20年租金的說(shuō)法與倒簽合同所約定條款不一致，租賃合同關(guān)系并非真實(shí)有效，故不能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。
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