揭開共享度假房的神秘面紗 旅游地產也能共有產權？

　　9月底，隨著北京首個共有產權房項目迎來公開搖號，有關“共享”的住房想象再次泛起漣漪。

　　事實上，在旅游地產領域，早有不少嘗鮮者爭先試水。

　　莊海就是其中的一員。今年4月，住宿分享平臺途家正式對外宣布，由途家控股機構總裁莊海牽頭打造VaShare，致力推出用于度假住宿的共有產權產品。

　　半年來，莊海馬不停蹄地確定用戶痛點、尋找解決方案、做營銷和服務上的調整。7月底，VaShare宣布獲執一資本數百萬美元Pre-A輪融資。加上今年3月的數百萬美元天使輪融資，VaShare的融資總額已達到千萬美元。

　　讓旅游地產變得“有用”與“價值最大化”，是莊海選擇做VaShare的初心。為此，中國城市報記者特別專訪了VaShare CEO莊海，以揭開共享度假房的神秘面紗。

　　門檻高、難變現、高空置——旅游地產痛點頻發

　　VaShare源于“Vacation Share”的縮寫，代表公司對于共享度假的期待。

　　莊海想做的是一個交換的巨大平臺，業主購買一部分帶產權的產品后，可以把使用權交換出來，和所有人共享。實現一處置業，全球度假。

　　莊海分析，人們目前購買旅游地產，無非有兩個目的——自住或投資。

　　但這背后也不乏痛點：從投資的角度來說，門檻高，至少需要幾十萬的總金額;此外流動性差，旅游地產很難變現。

　　從自住的角度來說，人們本身去旅游地居住的時間有限，且假期又少，這意味著資產的多數時間處于閑置狀態;同時，中國人喜歡全世界去度假，每年都去相同目的地的可能性很小。

　　“也許幾年內只住一個禮拜，甚至幾天，這時候算上房產每年的物業、維修費等成本，可能比住酒店還貴。”

　　按照莊海的設想，VaShare產品主要分類2類：有產權和無產權。

　　據他透露，目前無產權的產品已在8月中旬開始落地。以1年期產品為例，記者登錄官方微信發現，其售價為2998元，合計交換分值是26，按照官方描述，購買此產品預定酒店，可以享受同類OTA(旅游網站預定)價格8-9折的優惠，等同于Booking約3500元的消費金額。酒店的選擇范圍，則囊括50多個國家、1200余個度假點。

　　無產權產品與攜程等OTA有何差別?莊海表示，第一是便宜，第二是VaShare的產品更精選。“比如說攜程，它面對的是各個階層的用戶，有商務辦公、快捷酒店等。而我們則主打度假需求。”

　　分權度假的“省錢經”：入住成本減少50%

　　相比之下，帶產權的產品顯然更復雜，但也更值得期待。目前市場并無可參照的成熟模型，在莊海看來，這將是在旅游地產領域，對于共享、分權的一次完全革新。

　　為何要引入分權?莊海認為，這一方面能提高旅游地產的使用效率，同時能大幅度降低原本占比近50%的入住成本。

　　他給記者算了一筆賬：按照每人每年(約50個星期)度假1個星期的平均值算，全年只有2%的時間在使用旅游地產——這也意味著，整個旅游地產小區的平均入住率也只有2%。

　　這種情況下，不僅容易導致空城、鬼城，且商城、醫院等配套也無法支撐運營。

　　而通過分權，若將一份房屋產權分成10份，入住率也就提高了10倍，旅游地產的使用效率也就提高了10倍。“這將對配套設施的完善、旅游地的引流、避免土地資源的浪費等，都起到積極作用。”

　　另一方面，莊海分析，以前的分時度假，多數是分時為主，交換為輔。最大的缺陷是價格昂貴，預定起來很麻煩。“買了分時度假產品以后，你發現最后花的錢比直接網上定的還要貴。”

　　如今，他的設想是引入產權共享，從而最大限度地“省錢”。莊海指出，以往運營酒店的最大成本，就是物業租金，約占總成本的50%。“就是說，我住一晚400塊錢的房子，其中有200塊錢可能給了房東。”

　　其他服務如前臺接待、打掃衛生、WIFI服務、床單等清潔客用品等，莊海表示，只占總成本的15%-30%;還有一部分的營銷成本。

　　目前VaShare共享產權度假產品的設計是至少5年起售。5年后房子會進行清算，按照市場價格，每一份帶產權的業主按比例進行分成。

　　“售價100萬的房子，假設5年后漲到150萬，原來買的是10萬塊錢一份(以原產權均分10份為例)，屆時扣掉稅費每人可能拿到14萬。”莊海解釋。

　　“交給信托去實現” 旅游地產回歸居住屬性

　　不過，莊海也多次對記者強調收益是“小額”。他認為，旅游地產的本質應該是回歸它的使用屬性，提高入住率和降低業主成本。相比之下，投資屬性要弱化一些。

　　“不想作為一個金融產品去炒作，不創造新的杠桿，只做一個簡單的產權拆分，降低風險。”莊海說，在具體產品設計上，將更多交給信托機構去實現，是房產證券化的一種。

　　“按照物權法的規定，是允許共享房屋所有權的，即一個房產證可以寫多個人的名字。但這在實際操作上會有很大問題，因為賣房子時，需要房產證上的所有人都出現。”

　　于是，莊海設想讓信托來持有房產——實際上大家購買的是信托產品，VaShare只提供交換平臺和服務。而信托具有權威性，能更大程度上保證資產安全。

　　同時，VaShare預付款會員費回籠的資金，可以交給信托機構，一方面幫助公司滿足部分低風險投資的需求，比如銀行存款、購買國債等;另一方面，信托機構會按年撥給公司會員款，以保證客戶資金專款專用。

　　定位都市白領 年底覆蓋國內酒店6000家

　　在此之前，記者注意到，已有部分開發商試水分權度假，如今典集團旗下的紅樹林酒店等，也是通過分散購買產權，實現體系內300多家酒店的交換。

　　對于二者的不同，莊海認為，賣房子仍然是開發商的主要盈利驅動——從賣房的利潤中，再抽出錢來做交換服務。此外，其可用于交換的點非常少。“如果全國有30個樓盤，就只能從這30個項目里共享度假。”

　　莊海把自己的產品和開發商分時度假產品的關系，比作廣域網和局域網的關系，VaShare想做一個更大的平臺，把所有的房源都打通。以服務增值作為盈利模式，不僅依靠滾動銷售。

　　另一方面，記者了解到，VaShare的客戶群是以城市白領為主的中產階級。首先，他們有一定的旅游度假需求。其次，有一定的經濟基礎。最后，生活的穩定程度和可預期性高。

　　而在房源獲取上，和開發商合作是主要形式。主要針對新房，因為品質相對“靠譜”。

　　對此莊海解釋，存量房屋的流轉會更“復雜”。這首先體現在房源的獲取上。“業主都不在，怎么去找到他們?進而怎么說服他們把房屋交易?”

　　另外莊海認為，國內雖有不少旅游地產在布局，但實際每年的新增項目仍然非常多，能達到幾千個。

　　按照設想，無論產品是否帶有產權，用戶都可以使用VaShare交換到全球多處酒店——這意味著，其覆蓋范圍將不僅限于自有物業。

　　而目前，這個范圍還在起步階段。尤其在國內市場，以北京為例，記者發現一個城市僅有一處可交換的酒店項目。

　　莊海承認，這也是接下來要拓展重點拓展的一方面。“我們正在抓緊努力。國內合作覆蓋的酒店，至少要在今年達到6000家。”

　　對于共享度假房，莊海透露，目前已洽談的約有40個房地產項目。讓他欣慰的是，在前期談判階段，幾乎所有開發商都對VaShare產生了濃厚興趣。

　　按照節奏，有產權的產品正在抓緊推出，目前合作的一個項目就在海南，大致將推出十幾套房源。預計明年第二季度，產品將陸續面世。