金觀平：樓市政策應強化中長期調節

　　今年以來，已有100多個城市出臺房地產調控政策超300次，對穩定樓市起到了重要作用。也要看到，部分城市調控政策短期化傾向明顯，促進樓市健康發展，還需強化中長期調節思維，通過建立長效機制解決房地產市場深層次問題。

　　作為國民經濟的支柱產業，房地產業鏈條長、涉及面廣，對經濟增長、金融穩定和民生保障均有重要影響。近年來，各地因城施策，不斷強化調控政策的及時性和精準性，各種調控政策輪番出臺。但梳理過往情況不難發現，部分城市調控舉措具有一定滯后性，一般是在樓市出現過冷或過熱后出臺的，大多屬于補救性政策。短期的補救舉措固然必要，也能夠起到立竿見影的效果，但往往存在治標不治本的問題。

　　樓市調控既要著眼當前，更要兼顧長遠。穩中求進的發展總基調，要求政策的連續性、穩定性、可持續性，適時使用跨周期調節手段。樓市調控需要增強前瞻性和預見性，統籌做好政策銜接。部分城市在制定調控政策時，缺乏連貫性，甚至朝令夕改，容易造成預期不穩。同時，不少城市側重從需求端進行調整，而供給端調控舉措往往不夠。

　　政策穩，預期才能穩；預期穩，市場才能穩。當前，樓市預期偏弱，下行壓力加大。在這種情況下，更需圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，豐富政策工具，建立房地產長效機制。按照一城一策的思路，各地應進一步明確樓市調控政策的短期目標和中長期目標，完善政策配套，防止調節失靈。

　　房地產發展的重要內驅力是城鎮化，而城鎮化的重要驅動力是產業化。對于各地來講，樓市調控要和產業規劃形成聯動，提升城市產業集聚效應，加大產業鏈供應鏈布局力度，增強城市競爭力吸引力。此外，根據城鎮化發展規律，還可深化面向城市群和都市圈的樓市調控區域協調機制，將大城市和周邊中小城市供應需求、基礎設施、公共資源統籌考慮，解決市場供需錯配問題。

　　我國房地產市場分化趨勢早已形成，不同地區差異較為明顯。從人口流動情況看，凈流入城市和凈流出城市住房存量情況各異，需要區別應對。近年來，新增城鎮人口向一二線城市轉移趨勢明顯，新市民和青年群體住房需求仍未得到有效滿足；部分三四線城市呈現人口凈流出態勢，尤其是對于沒有產業支撐的中小城市而言，則需嚴防大規模無序擴大開發和投資房地產。因此，調控政策既要警惕全局性供給過剩風險，也要注意熱點城市供應不足的矛盾。

　　樓市既要穩預期，又要防風險。傳統房地產市場“高杠桿、高負債、高周轉”模式難以為繼，建立良性的房地產發展模式，需要實現“人房地”聯動，推動房企盡快轉型。同時，并行調整住房存量和增量，從供給和需求兩端同時發力，實現房地產市場供求適配，破解住房市場深層次難題，促進房地產市場平穩健康發展。 （作者：金觀平 來源：經濟日報）