城市運營是指城市服務(wù)，以政府為主導(dǎo)，私營部門、第三部門和社會公眾共同參與的多元主體對城市公共資源進行聚集、重組、運營，從中獲取收益，謀求城市的自我積累和自我發(fā)展的過程。中國長期以來受計劃經(jīng)濟體制影響，大多數(shù)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由政府和政府指定的國企包攬，采用指令性計劃方式實現(xiàn)，投資全包，建設(shè)好交予政府，由政府財政撥款的事業(yè)單位運作，運行費用全部由政府補貼。

　　城市的發(fā)展在政府的主導(dǎo)下經(jīng)歷了三個階段：1、城市建設(shè)階段：城市在“點”上發(fā)展，如：修路、架橋、蓋樓等實物建設(shè)。2、城市管理階段：城市在“線”上發(fā)展 ，如“草地工程”、“花園工程”、“廣場工程”等。3、城市運營階段：城市在“面”、“系統(tǒng)”層面發(fā)展用系統(tǒng)的眼光和思維為城市尋求發(fā)展道路，提升城市競爭力。

　　目前，城市發(fā)展已進入系統(tǒng)的城市運營階段，政府運營效率低下且財政資金緊張催生專業(yè)化的城市運營商產(chǎn)生。政府引入市場力量，提升專業(yè)化水平，解決效率及成本問題，催生城市服務(wù)運營商產(chǎn)生。

　　CMRC中研世紀咨詢發(fā)布的《城市運營產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資分析及前景預(yù)測報告》顯示，城市運營商首先是建城，通過城市吸附人才和產(chǎn)業(yè)，進而向城市運營管理擴張，以優(yōu)質(zhì)的城市運營打造完整的高品質(zhì)城市。城市運營四個邏輯：1、建設(shè)邏輯包含：品質(zhì)高、環(huán)境好、配套優(yōu)、活力強。2、人才邏輯包含： 高素質(zhì)、 高知識、 高視野、 高需求。3、產(chǎn)業(yè)邏輯包含： 科技引領(lǐng)、 創(chuàng)新活躍、 知識密集、 協(xié)作頻繁。4、運營邏輯包含： 效率高、 服務(wù)好、 規(guī)模大、 技術(shù)強。

　　城市運營要求城市運營商需要有一定評價體系，目前行業(yè)內(nèi)多以城市建設(shè)能力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力、城市服務(wù)能力，城市運營管理能力來評價新城運營商的綜合能力。城市建設(shè)能力是產(chǎn)業(yè)新城各項生產(chǎn)、生活要素賴以發(fā)生發(fā)展的載體。產(chǎn)業(yè)發(fā)展是新城發(fā)展的核心驅(qū)動力，是新城活力之源。城市運營能力是指運營商經(jīng)營能力，是其實際運營水平與經(jīng)營成效最直觀的體現(xiàn)。城市服務(wù)能力是指配合建設(shè)包括市政基礎(chǔ)服務(wù)、重要設(shè)施和公共空間的維護和服務(wù)；各產(chǎn)業(yè)運營的服務(wù)能力。

　　城市運營管理的本質(zhì)是服務(wù)，通過管養(yǎng)、治理、資源經(jīng)營等手段服務(wù)大眾。目前這些服務(wù)歸屬市城管局下的管理部門。各類業(yè)態(tài)中以市容環(huán)衛(wèi)市場化程度最高，以單項目承包模式為主流，其他類業(yè)態(tài)市場化空間較大。

　　未來城市的發(fā)展最終通過運營商的運營模式創(chuàng)新促進城市發(fā)展。