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      國家金融與發(fā)展實驗室:2020年房價泡沫風險積聚

      2020年05月08日 17:52   來源:經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)   

          經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京5月8日訊 國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布了《NIFD季報》2020Q1房地產(chǎn)金融,季報顯示:2020年一季度房地產(chǎn)受疫情影響較大,2020年房地產(chǎn)泡沫風險積聚。

          《NIFD季報》全文:

          報告執(zhí)筆人

        ■蔡 真 國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任

        ■崔 玉 國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心研究員

        ■黃志強 國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心研究員

          摘要

        ■從房地產(chǎn)市場運行情況來看,2020年一季度受疫情影響較大。具體表現(xiàn)在:房價漲幅整體回落,部分城市住房價格出現(xiàn)同比下降;住房銷售規(guī)模出現(xiàn)較大幅度下降;租金價格水平略有下降;土地成交面積和成交金額大幅下滑;庫存去化周期大幅上升。

        ■從房地產(chǎn)金融形勢來看,房地產(chǎn)金融風險仍是監(jiān)管重點。個人住房抵押貸款余額盡管仍處于高位,但增速持續(xù)放緩;隨著LPR定價機制的實施和LPR緩慢下行趨勢的延續(xù),未來1~2年個人住房抵押貸款利率還會繼續(xù)下降;從新增貸款價值比的估算情況來看,個人住房抵押貸款整體風險較小。房企融資方面,房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的局面沒有改變,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸、信托、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態(tài)。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)不同的信貸支持力度將產(chǎn)生更大分化,優(yōu)質(zhì)的國有房地產(chǎn)企業(yè)或資產(chǎn)負債率較低的上市房地產(chǎn)企業(yè)資金面甚至會略有改善,部分高杠桿經(jīng)營的民營大型房企和中小房企融資仍將較為困難,行業(yè)集中度可能會進一步提升。

        ■風險提示方面,2020年房地產(chǎn)市場有以下風險點值得關(guān)注:第一,一線城市租金資本化率再次上升,房價泡沫風險積聚;第二,部分三四線城市的房地產(chǎn)市場需求下降以及庫存高企;第三,中小房企債務風險以及帶來的破產(chǎn)數(shù)量快速上升問題;第四,三四線城市的房價問題可能導致的地方政府償債壓力。

      目錄

        一、房地產(chǎn)市場運行

        (一)價格情況分析

        (二)數(shù)量走勢分析

        二、個人住房金融形勢

        (一)個人購房貸款總量情況

        (二)個人抵押貸款利率走勢

        (三)個人抵押貸款風險評估

        三、房企融資形勢

        四、小結(jié)與風險提示

      報告正文

        一、房地產(chǎn)市場運行

        2020年一季度以來,中央層面再次強調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。央行、銀保監(jiān)會、財政部、統(tǒng)計局等部委密集發(fā)聲,表明要堅持“房住不炒”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。保持房產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性,防范資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場仍是央行和銀保監(jiān)會監(jiān)管重點。地方政府層面,為降低疫情對房地產(chǎn)市場的影響,在遵循“一城一策”原則下從供需兩端出臺了一系列支持政策。對房地產(chǎn)供給端的支持政策,主要包括延期或分期繳納土地出讓金、調(diào)整土地出讓金保證金比例、緩交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、延期申報和繳納稅款、調(diào)整商品房預售許可要求、降低預售監(jiān)管資金比例、協(xié)調(diào)商業(yè)銀行對受疫情影響而還款困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予貸款展期或續(xù)貸支持等;但多地出臺的房地產(chǎn)需求端放松政策出現(xiàn)“一日游”現(xiàn)象,熱點城市的限購、限貸、限售等行政性調(diào)控手段仍在持續(xù)。

        價格情況分析

        從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)來看,受疫情影響,2020年一季度新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格月度環(huán)比漲幅進一步回落,累計上漲僅為0.40%和0.10%。其中,受疫情影響,2月份新建住宅價格指數(shù)環(huán)比持平;二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.10%,為2015年4月以來首次出現(xiàn)負值。

        分城市層級看,2020年一季度,一線城市延續(xù)了去年的調(diào)控效果,新建商品住宅和二手住宅價格的基本穩(wěn)定,累計漲幅分別為0.60%和1.20%;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計漲幅分別為0.60%和0.20%;三線城市新建商品住宅和二手住宅價格累計漲幅分別為0.70%和0.20%,且在2月份出現(xiàn)環(huán)比比下跌的情況。

        從3月的房價指數(shù)來看,70城中新建商品住宅價格同比上漲超過10%的城市有6個,同比下降的城市有2個;二手住宅價格同比上漲超過10%的城市有2個,同比下降的城市有13個;有8個城市新建住房價格和12個城市二手住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下跌。房地產(chǎn)市場相對于2月份已經(jīng)開始回暖,延遲效應開始顯現(xiàn),但房地產(chǎn)行業(yè)是否會出現(xiàn)報復性消費仍需觀望。

        總體來看,2020年一季度租金水平受疫情沖擊和季度性波動影響明顯,住房租賃市場消費需求被抑制,大部分城市表現(xiàn)出租金水平下降的現(xiàn)象,但也存在作為一線城市的上海略有上揚的現(xiàn)象。就租金水平下降的城市而言,北京租金水平下降最為明顯,這一方面受到季節(jié)性因素的影響,另一方面與疫情期間北京較為嚴格的人口流動控制有關(guān)。

        2020年一季度,四座一線城市的租金資本化率呈上升態(tài)勢,平均租金資本化率為63.77年,主要原因是一線城市住房價格略有上升的同時,租金的絕對價格有所下降,帶來租金資本化率的上升。2020年3月末,二線熱點城市租金資本化率為51.45,是2019年以來最低水平;二線非熱點城市租金資本化率為49.85年。三線城市方面,租金資本化率一直保持在30年左右的水平,自去庫存政策出臺以來三線城市的這一指標出現(xiàn)上漲,從2016年10月的30.31年上漲至2020年3月末的35.25年,總體上漲了16.30%,應警惕三線城市房地產(chǎn)價格泡沫風險。

        ?數(shù)量走勢分析

        從商品住宅銷售數(shù)據(jù)來看,一季度受疫情影響,一月下旬至三月上旬線下售樓基本處于關(guān)閉狀態(tài),雖然部分房企進行了線上銷售,但商品住宅銷售同比出現(xiàn)大幅下降。2020年一季度,全國商品住宅銷售面積為1.92億平方米,同比下降25.9%;商品住宅竣工面積為1.09億平方米,同比下降16.2%;全國商品住宅銷售額為1.79萬億元人民幣,同比下降22.8%。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的模式運轉(zhuǎn),房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中接近50%為定金、預收賬款及個人住房按揭貸款,對銷售回款依賴程度極高。一季度房地產(chǎn)銷售回款規(guī)模大幅下降,這將在一定程度上導致大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期償債能力下降,債務違約風險上升。

        從市場傳導邏輯來看,土地市場的交易數(shù)據(jù)可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預期。2020年一季度,百城住宅類土地供應面積為5783.68萬平方米,同比增加9.96%;成交面積為4101.85萬平方米,同比減少18.48%;成交金額為4911億元,同比下降15.33%,成交土地樓面均價同比上漲3.87%。2020年一季度百城土地流拍數(shù)量較去年下半年有所下降,土地成交溢價率和成交土地樓面均價重回上升趨勢。在住宅類土地供應面積增加、成交規(guī)模下降的情形下,土地成交溢價率和成交土地樓面均價逆勢回升,這背后的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市布局的調(diào)整,增加了在一二線城市拿地比例,一二線城市住宅類土地成交面積占比從2019年四季度的40.72%上升至2020年一季度的46.18%。這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的預期已經(jīng)發(fā)生變化,后疫情時代可能更為看好核心城市以及都市圈房地產(chǎn)市場。

        從去庫存的情況來看,我們統(tǒng)計的18個城市平均住宅庫存去化月數(shù)由2019年12月末的13.9個月,上升到2020年3月底的40.1個月。其中,3月底一線城市平均去化周期為20.6個月;二線城市平均去化周期為23.6個月;三線城市平均去化周期為76.1個月。庫存去化周期大幅上升的主要原因是,疫情導致一月下旬至三月上旬線下售樓基本處于關(guān)閉狀態(tài),部分城市連續(xù)數(shù)周成交規(guī)模較小,使得庫存去化周期計算結(jié)果較高。雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)加大了庫存住宅降價促銷力度,3月中下旬銷售規(guī)模有所回升,但仍遠未恢復至上一季度的平均水平。目前來看,我們主要需警惕三線城市住宅庫存去化周期的大幅度上升。尤其是目前三線城市購房主要群體之一的返鄉(xiāng)置業(yè)人群已經(jīng)陸續(xù)返工,疊加最新戶籍制度改革,2020年城區(qū)常住人口300萬以下城市已經(jīng)全面取消落戶限制、常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制,原計劃返鄉(xiāng)置業(yè)人群在工作地購房限制降低。這將會導致部分人口凈流出規(guī)模較大的三四線城市購房需求出現(xiàn)一定程度下降,給布局在這些城市的中小房企帶來較大的資金鏈壓力,部分資金周轉(zhuǎn)能力較弱的房企可能會出現(xiàn)較大的債務風險。

        二、個人住房金融形勢

        個人購房貸款總量情況

        房價的上升和泡沫的形成離不開信貸的推動,個人購房貸款的增速與房價的上漲經(jīng)常表現(xiàn)出互為因果的關(guān)系。2015年下半年,房價開始快速上漲,與此同時個人購房貸款余額大幅上升。針對擠泡沫的方法是從去杠桿開始的,自2017年二季度起,個人購房貸款余額同比增速呈下降趨勢,這產(chǎn)生了較好的調(diào)控效果。2020年一季度個人購房貸款余額同比增速延續(xù)了這一走勢,一季度同比增速為15.9%(圖1左圖),較去年同期17.6%的增速略有下降。從月度增量數(shù)據(jù)來看,2020年一季度居民新增中長期貸款月度平均增量為4200.00億元,較去年的月平均增量4541.67億元下降了7.52%(圖1右圖),主要原因是受疫情影響2月份居民新增中長期貸款規(guī)模大幅下降。截至2020年一季度末個人住房貸款余額為31.15萬億元,占全部信貸余額的比例為19.44%。總體而言,2020年一季度我國金融機構(gòu)個人住房信貸仍延續(xù)前期穩(wěn)中趨緊的態(tài)勢,預計短期內(nèi)個人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢,個人住房貸款市場仍以數(shù)量調(diào)控為主。

       

        圖1 個人購房貸款余額及居民新增中長期貸款情況

        資料來源:中國人民銀行,Wind。

        個人抵押貸款利率走勢

        2020年1月開始個人住房貸款利率再次開始小幅下降,主要原因是從2019年10月開始個人住房貸款利率完全參考LPR定價并采取基點加成的方式,而1月開始5年期LPR呈緩慢下行趨勢。截至一季度末首套、二套住房貸款平均利率分別為5.45%(約為貸款市場報價利率LPR加70個基點)和5.77%(約為貸款市場報價利率LPR加102個基點)。預期短期內(nèi)LPR仍將延續(xù)目前緩慢下行趨勢,主要原因如下:其一,后疫情時期經(jīng)濟形勢下行,這內(nèi)在地要求利率水平給予配合;其二,貨幣總量和社融等指標依然較為寬裕;其三,國外利率水平較低,在開放環(huán)境下利率有趨同趨勢。另外,為促進住房市場向“居住屬性”回歸,確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,對住房貸款執(zhí)行差別化信貸政策仍將是未來房地產(chǎn)金融調(diào)控的方向。因此,為更好地向居民首次置業(yè)購買住房的合理需求提供金融支持,隨著LPR定價機制的實施和LPR緩慢下行趨勢的延續(xù),未來1~2年整個房貸市場利率可能會小幅下降。其中,首套住房貸款利率將會呈現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢,這可以更加突出住房的居住屬性,也是對過往調(diào)控“誤傷”的修正;但二套房貸款利率可能將保持平穩(wěn),至多小幅下降,這可以更好地通過差別化的信貸政策提高住房市場投資和投機成本,以此降低住房市場的投資需求。

        個人抵押貸款風險評估

        我們還估算了一線城市和部分二線城市的個人住房新增貸款價值比(Loan to Value,LTV),這一指標可以反映房價下跌對銀行壞賬的影響。如果這一指標數(shù)值較低,說明購房中使用自有資金的比例較高,則銀行等金融機構(gòu)面臨的風險不大。2020年一季度,一線城市中北京的新增住房貸款價值比有所上升,平均新增住房貸款價值比為70.99%,屬于較高水平;深圳的平均新增住房貸款價值比為68.66%,也處于較高水平;上海的風險相對較低,2020年一季度平均新增住房貸款價值比為33.95%;廣州的新增住房貸款價值比在2020年一季度再次上升,年平均新增住房貸款價值比為59.55%,不過尚處于合理水平。

        二線城市方面,重慶、南京和廈門杠桿的支撐作用較強,2018年初以來個人住房新增貸款價值比呈現(xiàn)波動上升趨勢。2020年一季度,重慶的平均新增住房貸款價值比為62.05%;南京的平均新增住房貸款價值比為82.66%;廈門的新增貸款價值比為58.03%。鄭州、武漢和天津等城市杠桿的支撐作用相對較低,2020年一季度,鄭州平均新增住房貸款價值比為24.16%;武漢和天津的平均新增住房貸款價值比分別為44.54%和28.54%,風險較小。

        三、房企融資形勢

        房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度密集行業(yè),無論是土地的購置還是住房的開發(fā)和建設(shè)均需要大量資金,加上住房項目建設(shè)周期和銷售周期較長,使得資金成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的命脈。從央行公布的房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)據(jù)來看,截至2020年一季度末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.89萬億元,占全部信貸余額的比例為7.42%,同比增長9.6%,同比增速連續(xù)六個季度下降。房地產(chǎn)開發(fā)貸款相比其它融資渠道的成本依然相對較低,從目前市場情況來看,對于因疫情導致較長時間銷售暫停的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行可能會允許其貸款延期償還,但對新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放,商業(yè)銀行持更加審慎的態(tài)度。商業(yè)銀行對于優(yōu)質(zhì)房企和中小房企的信貸支持力度將產(chǎn)生分化,對于綜合實力較強、負債率較低的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行放貸意愿較高;相反,部分負債率較高或規(guī)模較小的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款的難度將會進一步增加。

        四、小結(jié)與風險提示

        2020年一季度,受新冠肺炎疫情影響,房地產(chǎn)市場運行方面,商品住房銷售同比增速明顯下滑,房價漲幅整體回落,部分城市已經(jīng)出現(xiàn)同比回落情形,租金價格水平略有下降,土地成交面積和成交金額大幅下滑,庫存去化周期大幅上升。2020年二季度及之后房地產(chǎn)市場會隨著疫情穩(wěn)定以及線下銷售活動的恢復而逐漸回歸正常水平。我們認為“房住不炒”是一項長期政策,中央層面防止房價過快上漲的基調(diào)不會轉(zhuǎn)變;但房價快速下跌亦會產(chǎn)生金融風險和經(jīng)濟沖擊,我們建議在非常時期將地方政府層面的“因城施策”頂在前面,針對財政壓力較大城市采取對沖甚至小幅超調(diào)的政策,針對房價上漲較快城市(如深圳)應堵住政策漏洞并嚴厲打擊各類投資投機行為。二線城市房價將繼續(xù)分化,那些在疫情中響應快速、措施有力的東部城市房價也將上漲,其邏輯與一線城市一致。三四線城市預計上漲乏力,盡管地方政府有較強動力托市,但需求恐難以保持。

        房地產(chǎn)金融方面,在中央穩(wěn)杠桿和加強金融風險防范化解的大背景下,個人購房貸款余額增速仍將繼續(xù)保持緩慢下行趨勢;隨著LPR定價機制的實施和LPR緩慢下行趨勢的延續(xù),未來1~2年整個房貸市場利率還會繼續(xù)下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方面,受疫情影響,房企流動性嚴重吃緊,恒大“七五折賣房”打響流動性保衛(wèi)戰(zhàn),中小房企破產(chǎn)數(shù)量明顯上升。我們建議,對于房地產(chǎn)企業(yè)正常、合規(guī)的資金需求應給予較為充分的滿足,以避免因政策原因?qū)е轮行》科蟪霈F(xiàn)大規(guī)模破產(chǎn)的情況。然而,房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的局面不會有根本的改變,金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)不同的信貸支持力度將產(chǎn)生更大分化,優(yōu)質(zhì)的國有房地產(chǎn)企業(yè)或資產(chǎn)負債率較低的上市房地產(chǎn)企業(yè)資金面甚至會略有改善,部分高杠桿經(jīng)營的民營大型房企和中小房企融資仍將較為困難,行業(yè)集中度可能會進一步提升。

        風險提示方面,2020年房地產(chǎn)市場有以下風險點值得關(guān)注:第一,一線城市租金資本化率再次上升,房價泡沫重回脹大狀態(tài);第二,部分三四線城市的房地產(chǎn)市場需求下降以及庫存高企;第三,中小房企債務風險以及帶來的破產(chǎn)數(shù)量快速上升問題;第四,三四線城市的房價問題所導致的地方政府償債壓力。

      (責任編輯:王炬鵬)

      國家金融與發(fā)展實驗室:2020年房價泡沫風險積聚

      2020-05-08 17:52 來源:經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)
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