北京樓市已經進入限競房時代,但銷售情況卻遠不如預期,即使是限價下被認為值得購買的豪宅項目,網簽量也在下沉。而從全國范圍來看,進入第三季度后,房地產市場,尤其是住宅市場降溫現象已經顯現。
老業(yè)主因新房降價而維權,新業(yè)主因限競房或者限價房減配而維權,多地樓市爆發(fā)各種維權現象。對房企來說,一線營銷人員早已感受到這一波市場變化,千億元量級企業(yè)已經在啟動降價促銷,加快周轉速度和提高回款率的策略,甚至早已啟動裁員計劃,主動收縮擴張戰(zhàn)線過冬。
北京限競房去化不達預期
據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示,截至目前,北京樓市已經入市25個項目,合計29期15628套限競房,但網簽量只有2292套,簽約比例為14.7%,簽約均價為每平米49962元。即使計算預定未網簽的合計比例也僅約為30%,預計后續(xù)還將有1萬-2萬套限競房將在2018年四季度入市。
今年“銀十”以來,北京已經取得預售證的住宅項目多達14個,總計7374套住宅,其中限競房達到了4439套,占比高達60.2%。
所謂限競房,是指以“限房價、競地價”的方式供應土地,并開發(fā)的商品房項目。從今年6月開始,北京的限競房項目大規(guī)模入市,并對新房供應結構帶來較大沖擊。
有業(yè)內人士稱,看似原本應該不愁銷售的限競房,市場預期卻出現了轉變。限競房密集供應的情況下,開發(fā)商如今的營銷壓力非常大。據統(tǒng)計顯示,目前限競房市場整體開盤去化率在四成上下。有消息稱,個別開發(fā)商已經暗中降低限競房房價,但市場似乎并不買賬。整體看來,如此低的去化速度,令市場各方都始料未及。
值得一提的是,不僅限競房交易量不達預期。《證券日報》記者注意到,在上述14個入市項目中,包括一批售價在9萬元/平方米以上的豪宅項目。而據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示,2018年以來,單價“10萬元+”住宅產權的豪宅項目網簽只有67套,預計全年只有90套左右,暴跌76.6%。
鑒于此,中原地產首席分析師張大偉表示,今年整體市場的低迷下行以及融資渠道收緊的資本環(huán)境,讓不少開發(fā)商都面臨資金鏈緊張、全年銷售業(yè)績難達預期的問題。在這樣的背景下,頂豪項目們也開始放下身段,向現實妥協(xié),不再死磕“理想定價”。
重要的是,不再死磕價格的房企,能“降價跑量”就趕緊“降價跑量”的房企,已經在全國范圍內擴展。
市場多領域出現降溫
事實上,北京樓市只是一線城市的代表之一?傮w來看,2018年三季度,不同能級城市的樓市成交表現存在差異,一線城市觸底回升,二線整體穩(wěn)定中分化,三、四線熱度維持。但重點是,項目去化降溫現象變得更為普遍,土地流拍頻頻也加劇了市場拐點將至的焦慮。
“今年房地產市場降溫和往年有些不同,今年房地產發(fā)展,既受到了持續(xù)調控政策的影響,也受到宏觀經濟下行的壓力影響,使得房地產市場面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。從房企的角度看,會主動考慮去庫存或者采取以價換量的策略!比涨埃谝援斍胺康禺a市場走勢為主題的易居論壇上,寶華集團副總裁楊健表示,在市場降溫的大背景下,房企還是會積極做好應對的。比如說從企業(yè)的發(fā)展角度看,將繼續(xù)交付高標準和高品質的住宅項目。
藍光集團首席市場官林勁松表示,通過調研重點城市和分析房地產數據,當前降溫具有三個特征:第一是全局性的蔓延。目前很少有城市可以回避這波降溫潮,從2016年開始一線城市就開始降溫,而到了目前包括西部城市也開始轉涼;第二是市場下行的速度較之前幾輪周期要更快。不少城市只用了3個月,便從熱點滑落至冰點;第三是對于市場底在何處,房企存在較大分歧。每家企業(yè)的財務狀況和經營壓力不同,因此對于市場底部的預判和感知存在差異,從而在運營節(jié)奏、銷售節(jié)奏等方面,持有不同的態(tài)度和策略。
至于接下來房地產市場的趨勢,中駿集團投資部總經理張偉認為,中長期的判斷肯定是看多的;在短期的判斷上,目前從具體的企業(yè)來看,很多房企在今年8月份就出現了銷售業(yè)績下降,而且回款率比較低,這樣使得大家情緒不佳,對后市的預期偏悲觀。目前的普遍心理是,若是可以降價跑量的,那就應該主動、積極地降價以去庫存。當然部分房企現在需要不斷增加營銷費用,以加大導客的力度,但這又會損耗盈利。
(責任編輯:單曉冰)