倪鵬飛：觀眾朋友們，大家好，歡迎收看“中經(jīng)兩會(huì)之夜：房地產(chǎn)長效機(jī)制如何建立？”。今天我們非常榮幸地邀請到了兩位代表委員，他們分別是：全國人大代表、國土資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員董祚繼先生。

　　董祚繼：大家好。

　　倪鵬飛：還有一位是全國政協(xié)委員、上海社會(huì)科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所研究員張泓銘。

　　張泓銘：大家好。

　　倪鵬飛：歡迎兩位代表委員，房地產(chǎn)問題是百姓特別關(guān)心的問題，黨中央、國務(wù)院也非常重視，今年兩會(huì)政府工作報(bào)告用了將近300字來說明今年房地產(chǎn)的目標(biāo)和主要的責(zé)任。今天請兩位嘉賓一起討論一下房地產(chǎn)的問題。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，房子是用來住的，不是用來炒的，簡稱為“房住不炒”，中央表述這個(gè)可以說非常具體又十分嚴(yán)厲，請兩位代表、委員談一下如何看待房子是用來住的而不是用來炒的這樣的問題。都可以談?wù)勥@個(gè)問題。

　　董祚繼：房子是用來住的不是用來炒的，這個(gè)是對房地產(chǎn)屬性的重新定位，進(jìn)一步說也是對房地產(chǎn)業(yè)的重新定位。房子本來就是用來住的，怎么現(xiàn)在會(huì)重新提到它的居住屬性問題。我覺得這可能是這么多年來，我們對房地產(chǎn)的屬性定位確實(shí)是有些偏離了它本來的方向。當(dāng)然，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)一定程度上也是可以用來投資的，這無可非議，但是不能過度了，如果過度了以后，就偏離了本來的屬性。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這也是毫無疑問的。但是我們很長時(shí)間以來，把房地產(chǎn)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)這是值得商榷的，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，涉及的上下游產(chǎn)業(yè)很多，據(jù)說涉及到60多個(gè)產(chǎn)業(yè)，對GDP的貢獻(xiàn)也是比較大的，但是我覺得這個(gè)問題怎么看待它？房地產(chǎn)業(yè)固然對GDP的貢獻(xiàn)比較大，但是我覺得它消耗的資源那也是很大的，透支了未來。從它的產(chǎn)品來看，這個(gè)房子我覺得它作為GDP的質(zhì)量也是不高的，對綜合國力的貢獻(xiàn)可以說也沒那么大。我們還可以進(jìn)一步分析房地產(chǎn)業(yè)如果過度發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)、社會(huì)乃至政治方面的一些不良的影響。首先我覺得是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展影響到居民的儲(chǔ)蓄和消費(fèi)，影響到對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入，抬高了農(nóng)民工進(jìn)城的門檻，影響了新型城鎮(zhèn)化，甚至也影響到城鎮(zhèn)人口的生育，因?yàn)槌杀咎�高了。�?dāng)然也帶來經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展也加劇社會(huì)矛盾，擴(kuò)大了收入的差距，加大了財(cái)富分配的不公，也不符合社會(huì)正義精神，當(dāng)然我說的都是房地產(chǎn)過度發(fā)展的情況。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的增值很大一部分是來自土地的增值，土地的增值很多是由于社會(huì)的投入，基礎(chǔ)設(shè)施的改善和人口的集居帶來的增值，如果這個(gè)增值轉(zhuǎn)化為房價(jià)，最后由少數(shù)人具有，特別是好房子多的，這也是有違社會(huì)正義精神的。所以總得來看，我覺得不宜把房地產(chǎn)業(yè)的作用過分的擴(kuò)大。從國外來看，實(shí)際上對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)也都是謹(jǐn)慎的，甚至是抑制的。

　　倪鵬飛：董代表做了非常精彩的發(fā)言，他實(shí)際上是對于房地產(chǎn)的定位，房地產(chǎn)的屬性進(jìn)行了重新的表述。房地產(chǎn)基本的定位應(yīng)該是民生產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的屬性是居住，那么它的派生可能是投資�，F(xiàn)在我們?yōu)槭裁磸?qiáng)調(diào)這個(gè)問題？可能主要是因?yàn)槲覀儜?yīng)該定的基本的屬性沒有站住，派生的變成了基本的了，帶來了很多問題，這個(gè)對大家是非常有啟發(fā)意義。這是董代表的闡述。張委員分享一下你的觀點(diǎn)。

　　張泓銘：我來談?wù)勎覍�這句話的理解，我是高度的贊賞這句話，高度的評(píng)價(jià)這句話，房子是用來住的，而不是用來炒的，我把它稱為2016-2017年的中國金句，道理是什么呢？中央政府把房地產(chǎn)的功能說透了，第一功能是使用，為了民生。第二才是其他的經(jīng)濟(jì)功能，對這個(gè)問題的認(rèn)識(shí)，我認(rèn)為是社會(huì)上有很多的誤解，中央政府這次把它撥正了。對這句話的理解，加上一些我個(gè)人的理解，中央說得這句話不僅僅是對個(gè)人說的，實(shí)際上規(guī)勸民眾、消費(fèi)者對于買房的問題，不要蜂擁而上，這是對民眾說的，也是對政府說的，政府不能用炒房子、炒地皮來增加GDP。中國現(xiàn)在更重要的問題是第二個(gè)方面，地方政府老是把他的發(fā)展寄托在房地產(chǎn)發(fā)展的前提上，把一個(gè)城市的房地產(chǎn)炒熱，把城市的房地產(chǎn)價(jià)格炒高，所以那句話不僅是對民眾說的，也是對地方政府說的。假如說政府和民眾統(tǒng)一走中央思想上的路線，我認(rèn)為十幾年調(diào)控，可以比較好實(shí)施穩(wěn)定的發(fā)展，這是我的想法。

　　倪鵬飛：張委員講得非常好，他把中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對于房地產(chǎn)屬性的定位做了引申的詮釋和解讀。中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對房地產(chǎn)定位的強(qiáng)調(diào)和明確，像張委員說的兩個(gè)方面的含義，一個(gè)是對政府來說，對政府做好下一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，支持住，抑制炒，指明了方向和任務(wù)，同時(shí)也對市場發(fā)出了明確的信息。因?yàn)榉孔邮怯脕碜〉�，接下來一系列措施要著眼于支持住和抑制炒，那么你再炒房可能就面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)，收益下降的同時(shí)可能就面臨風(fēng)險(xiǎn)，對市場下一步的穩(wěn)定還會(huì)起到很好的作用。正是在去年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議除了關(guān)于房地產(chǎn)地位做了明確以后，還和之前不同的一個(gè)方面，就是有了非常明確的決定，怎么來實(shí)現(xiàn)這個(gè)定位？就是提出了要建立長效機(jī)制，并且，這次總理政府工作報(bào)告里面也提出來要建立長效機(jī)制，我特別想請教兩位，兩位都是房地產(chǎn)方面的權(quán)威的專家，又是一些實(shí)際的政策的執(zhí)行者，你們怎么來看待，或者在你們心目中，理想的長效機(jī)制，我們一定要建立的理想長效機(jī)制究竟應(yīng)該是什么樣的長效機(jī)制呢？還請董代表先說。

　　董祚繼：構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，這個(gè)長效機(jī)制應(yīng)該是相對于短期的調(diào)控措施而言的，更多是從經(jīng)濟(jì)措施、基礎(chǔ)制度、立法保障這樣一些立足長遠(yuǎn)的，立足資本的措施提出來的，這個(gè)才叫長效機(jī)制。怎么樣構(gòu)建長效機(jī)制呢？當(dāng)然也是要堅(jiān)持問題導(dǎo)向的。那就是看看我們現(xiàn)在這個(gè)制度和政策里面，出了哪些問題，對于抑制房地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求，沒有起到很好效果的，有這么幾個(gè)，涉及到了財(cái)稅制度、土地制度還有規(guī)劃制度。首先還是房地產(chǎn)稅制，就是房地產(chǎn)稅收制度，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的環(huán)節(jié)里面，涉及到稅收的應(yīng)該說不少，但是在房地產(chǎn)持有的環(huán)節(jié)，目前沒有開征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)持有成本微乎其微，這個(gè)要害影響到居民購房還是租房的決策，購商品房和其他投資的決策。這是第一個(gè)。第二個(gè)70年一次性土地出讓制度，意味著把70年的地租一次性的收上來，一方面是要加大房地產(chǎn)的開發(fā)成本，成本加大了當(dāng)然會(huì)影響到房價(jià)，另一方面也使持有房產(chǎn)它的增值無法調(diào)節(jié)，在整個(gè)這70年當(dāng)中，土地在不斷的增值，由于這是一次性的出讓，所以不可能及時(shí)調(diào)節(jié)。第三個(gè)土地財(cái)政制度，土地財(cái)政制度不是成文的制度，是土地招拍掛制度和分稅制疊加的產(chǎn)物，但是它帶來的負(fù)面的影響，就是地方政府對土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴，由于這種依賴所以導(dǎo)致地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控，說不好聽的話可能就是“陽奉陰違”，我說的是一些地方。第四個(gè)，到期住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒有規(guī)定，物權(quán)法有規(guī)定，到期自動(dòng)續(xù)期，沒有明確是有償續(xù)期是無償續(xù)期，給居民帶來一種感覺，未來的無償續(xù)期是永久產(chǎn)權(quán)，這當(dāng)然會(huì)影響了他的購房的決策行為。最后還有一個(gè)，空間規(guī)劃制度�，F(xiàn)在空間規(guī)劃種類比較多，相互之間協(xié)調(diào)、銜接也不夠。這樣的話，空間規(guī)劃影響到房地產(chǎn)市場上的住房用地的供應(yīng)，由于我們相關(guān)規(guī)劃協(xié)調(diào)、銜接不利，沒有形成合力，導(dǎo)致規(guī)劃的編制不夠科學(xué)，實(shí)施可能不夠有效。這也影響到新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的住房用地政策的落實(shí)。我覺得可能下一步構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，就要從上面這樣一些針對這些制度來怎么改革、改進(jìn)和完善的問題。

　　倪鵬飛：董代表是一線工作的部門，對問題看得比較深入、透徹，我認(rèn)為講得也非常到位，建立長效機(jī)制，就是要問題導(dǎo)向，就是要分析我們現(xiàn)在的問題在什么地方，從房產(chǎn)稅，從土地，還有規(guī)劃三個(gè)層面較深入講了這些問題，提出了一些建議，我覺得很值得我們借鑒和深思，很受啟發(fā)。張委員，您對這個(gè)有長期的研究，長效機(jī)制也不是這一次才講的，應(yīng)該是講了好多年了，張委員，很早以前，2009年我們申請了社科基金重大項(xiàng)目，那個(gè)項(xiàng)目里面，就是要提出一個(gè)建立長效機(jī)制，也請張委員參加了我們的開題報(bào)告，張委員在那里做了很精彩的發(fā)言，現(xiàn)在又過了幾年了，又有新的深入研究，分享一下您精彩的觀點(diǎn)？

　　張泓銘：主持人是長效問題的先行者。從市場方面說歸納了幾個(gè)方面，我都是贊成的。我補(bǔ)充一些，長效機(jī)制，達(dá)到一個(gè)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康，尤其是穩(wěn)定發(fā)展的一種工具性的機(jī)制。9號(hào)我在全國政協(xié)大會(huì)發(fā)言，建立對沖市場異動(dòng)的制度性問題，我認(rèn)為是工具性的，剛才說了3個(gè)方面根本性的，很有想法，現(xiàn)在市場有異常的波動(dòng)，去年上半年，全國東部的城市房價(jià)猛漲，10%、20%、30%，最多的城市還上漲了更多。二線城市也會(huì)跟上，這是一種市場的異動(dòng)。前些年有些地區(qū)房地產(chǎn)跨度過大了，房價(jià)下跌，我也稱之為異動(dòng)，我們要有對沖的機(jī)制來對沖這種異常的波動(dòng)，這種波動(dòng)不是人為的，也許政府部門法令什么時(shí)候全國統(tǒng)一調(diào)控了，或者哪個(gè)省市調(diào)控了，達(dá)到了一定的水準(zhǔn)，它就自動(dòng)觸發(fā)了。我們設(shè)定一個(gè)價(jià)值上漲的上限，或者設(shè)定一個(gè)下限，突破了上限，跌破了下限這個(gè)機(jī)制自動(dòng)觸發(fā)，不要人為再去安排，反復(fù)商量來商量去，時(shí)間很滯后。我們用什么工具對沖呢？根據(jù)這十多年房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中，所謂的組合拳、多管齊下，一般有兩個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿，一個(gè)是金融的杠桿，再有就是稅收的杠桿。我想金融的更靈活，一個(gè)是首付率，第二個(gè)房貸的的利率，央行規(guī)定的利率上面可以由浮動(dòng)，對沖就有空間了，比如說某一個(gè)城市的房價(jià)突破了10%，假設(shè)，一個(gè)月突破了10%，肯定要受到調(diào)控，這個(gè)機(jī)制就自動(dòng)觸發(fā)，提高首付率，或者提高房貸的利率。假設(shè)某一個(gè)城市快速的下跌，跌破了多少的界限，我就自動(dòng)觸發(fā)，首付率降低了，房貸利率又放大了等等。我建議建立這樣一個(gè)對沖異常波動(dòng)的一個(gè)自動(dòng)的機(jī)制，自動(dòng)觸發(fā)的。這是一個(gè)想法，當(dāng)然也不是根本解決的方法。但是如果假設(shè)這樣一個(gè)工具性的機(jī)制能夠成立的話，雙向?qū)�沖。對沖過分往上也可以對沖過分往下，這種對沖符合因城施策的要求，而且比較靈敏，比較快速的啟動(dòng)，所以可以在一定時(shí)期，達(dá)到市場穩(wěn)定的要求。至于根本性的問題，市場長期和根本性的穩(wěn)定，更多的方面來解決，我提了一個(gè)小小的想法，工具性的機(jī)制，自動(dòng)對沖機(jī)制，這是我的想法。

　　倪鵬飛：兩位代表委員就房地產(chǎn)長效機(jī)制講的非常精彩，我的理解房地產(chǎn)的長效機(jī)制，實(shí)際上是基于房地產(chǎn)的基礎(chǔ)制度所形成的利益和機(jī)會(huì)所引導(dǎo)的，確保房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展的市場主體和政府之間的相互作用的關(guān)系和積累，這個(gè)機(jī)制不是制度本身，是市場主體之間的相互關(guān)系和相互作用的積累，但是是激勵(lì)制度，制度安排了以后，形成一定的利益和機(jī)會(huì)，那些市場就會(huì)追逐那些利潤，我們要安排的制度讓它在追逐利益的過程中發(fā)揮相互的作用和關(guān)系，實(shí)現(xiàn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展這樣的一個(gè)機(jī)制。過去，那些制度安排，形成的利益機(jī)制最后形成它們相互作用的機(jī)制是導(dǎo)致市場波動(dòng)的不穩(wěn)定的因素。因此，我們要改過來，其實(shí)它是市場機(jī)制。

　　剛才兩位代表委員，我說非常精彩的，我給大家分析講一下，其實(shí)是從兩個(gè)方面，是從條條和塊塊講的。如果從條條講，可以概括5個(gè)方面，財(cái)稅、金融、土地、住房本身還有法律。我們也可以從塊塊講，房地產(chǎn)機(jī)制其實(shí)是包括兩大塊，一個(gè)是市場機(jī)制，市場調(diào)節(jié)機(jī)制，三大方面，分別是價(jià)格、供求和競爭�，F(xiàn)在我們實(shí)際上就是沒有保證這三大機(jī)制正常的發(fā)揮讓市場發(fā)揮。另外一個(gè)是政府調(diào)節(jié)的機(jī)制，也包括三個(gè)，監(jiān)管、調(diào)節(jié)、保障。張委員講得特別好，他是講這些方面的調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)要作為工具，根據(jù)這個(gè)市場主體，根據(jù)市場環(huán)境的變化，根據(jù)一些變量的變化，自動(dòng)會(huì)出一些對策方面來。比如說，金融方面的，當(dāng)銀行房地產(chǎn)貸款占總的貸款達(dá)到一定的比例以后，央行的存款準(zhǔn)備金率應(yīng)該達(dá)到什么樣的程度，給你調(diào)整，還是給你下降，等等包括利率都可以做這種調(diào)整。這個(gè)是將來可能要進(jìn)一步采用的，當(dāng)然房地產(chǎn)的長效機(jī)制建設(shè)是任重道遠(yuǎn)的工作，實(shí)際上包括了很多的方面，我們肯定要一步一步來，當(dāng)然我們要揀最重要的最急需來一步一步推進(jìn)�，F(xiàn)在大家期望得比較多，一講長效機(jī)制就聚焦到房地產(chǎn)稅上面來了，房地產(chǎn)稅確實(shí)有一定這方面的功能，剛才說的投資的沖動(dòng)這個(gè)問題，實(shí)際上與沒征這個(gè)稅有很大關(guān)系。房地產(chǎn)稅不僅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的功能，還有其他的功能。借這個(gè)機(jī)會(huì)也討論這個(gè)問題，向兩位請教，兩位一定有好的觀點(diǎn)給大家分享一下？

　　董祚繼：開征房地產(chǎn)稅的問題，涉及面非常廣，千家萬戶，既是重大的經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)重大的社會(huì)問題，政治問題，所以大家關(guān)心是很自然的。從政府這邊來說，如何處理好控房價(jià)和去庫存，這就是一對矛盾。比如房地產(chǎn)稅制如果安排不合理的話，你把房價(jià)這匹脫韁野馬拉下來了，但是讓三四線城市去庫存困難了，這是一對矛盾，怎么處理好，對政府來說當(dāng)然是要考慮的。如何處理好保發(fā)展與保民生的關(guān)系，房地產(chǎn)稅制安排好了會(huì)促進(jìn)發(fā)展，有利于保障民生，但這里面涉及的方面也是非常復(fù)雜的，弄不好的也可能制約實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響財(cái)政儲(chǔ)蓄，如果稅負(fù)過于輕的話有可能也沒有多少效果。這是一個(gè)如何保發(fā)展和保民生的關(guān)鍵的問題。還有當(dāng)前發(fā)展和長遠(yuǎn)發(fā)展的問題，政府在考慮稅制的時(shí)候，既要考慮當(dāng)年的發(fā)展能夠穩(wěn)增長，保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力。同時(shí)也要考慮長遠(yuǎn)的持續(xù)發(fā)展，對政府來說他要處理好多方面的關(guān)系，不是簡單的就設(shè)置一個(gè)新的稅種。況且我們在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)已經(jīng)有不少稅種了，如何調(diào)整好和已有的稅種的關(guān)系，都是政府要很好考慮的。對于老百姓來說，關(guān)心房地產(chǎn)稅這也是很自然的事情，這里面我倒是覺得我們一定要懂得這個(gè)道理，對于擁有房子多的人，房子好的人，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對你們來說可能是非常有利的，意味著你的房子你的產(chǎn)權(quán)一直得到比較好的保護(hù)，一旦房地產(chǎn)市場真的崩盤了，那作為你來說，影響也是非常大的。所以，對房子多的房子好的這些人來說，他應(yīng)該也歡迎建立合理的房地產(chǎn)稅制。對于房子少的人，只有基本住房的這些人，我相信未來的房地產(chǎn)稅制安排會(huì)照顧這一部分人的利益，不會(huì)增加他的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。對于現(xiàn)在還沒有房子的人，我覺得那可能就是更是福音，對他們來說也許未來不需要付出那么高的資金就能買到住房。

　　所以我覺得政府要把這個(gè)關(guān)系處理好，大家都要從房地產(chǎn)怎么持續(xù)健康發(fā)展這個(gè)角度來看待它，這個(gè)是讓全民都受益的事情，這個(gè)事情確實(shí)關(guān)系到廣大人民群眾的根本利益，確實(shí)需要處理好。

　　倪鵬飛：董代表對房產(chǎn)稅和相關(guān)的稅制問題講了自己的看法，我覺得非常比較全面，既有自己的觀點(diǎn)，也充分考慮了各方的考慮，決策者都有這種思維。張委員，我相信您對這個(gè)問題是有深思的？

　　張泓銘：對這個(gè)問題也有經(jīng)常性的考慮，董代表的意見，作為政府管理人員，考慮的改革、發(fā)展穩(wěn)定民生和發(fā)展的關(guān)系，都在考慮之內(nèi)，把種種復(fù)雜的關(guān)系歸納在這一個(gè)大的題目當(dāng)中，對我也有啟示的作用，我對這件事情是抱著肯定的態(tài)度，從民眾的角度看，房地產(chǎn)稅對市場到底有什么影響的問題，我想稍微有一些展開，因?yàn)槠渲杏泻芏嗟恼`解。我覺得房地產(chǎn)市場的運(yùn)行，更直接說決定房價(jià)是什么呢？供給一端、需求一端雙方很多的博弈，要在經(jīng)濟(jì)學(xué)上達(dá)到均衡，稅僅僅是其中一種因素。它是影響價(jià)格的一種因素，而這種因素是有實(shí)質(zhì)性的影響，但不是決定性的影響。假設(shè)，房地產(chǎn)稅推開的話，即便是從一種低稅率起步的話也會(huì)對市場有沖擊的，我相信短期內(nèi)會(huì)對市場有沖擊。但是從長遠(yuǎn)看來，它帶來的作用，回歸它的本性，房地產(chǎn)價(jià)格決定了本性，許多因素決定的，不會(huì)說對長期的房價(jià)的穩(wěn)定造成沖擊，我對這個(gè)問題的看法沒有一般理解那么緊張。

　　另外我有一個(gè)想法，房地產(chǎn)稅從理論的角度我認(rèn)為已經(jīng)沒有障礙了，從技術(shù)的角度也沒有什么不可克服的困難，基于人們的恐懼心理，或者是一部分利益相關(guān)者的一種恐慌而已。這就是我的想法。

　　倪鵬飛：剛才兩位代表委員講的給我一個(gè)提煉的態(tài)度就是，關(guān)于房產(chǎn)稅是理性、建設(shè)性的�？偟脕碚f是要考慮各方各面，但是，征收房地產(chǎn)稅可能是一個(gè)大勢所趨。再展開一些，既要考慮到各個(gè)方面，達(dá)到一個(gè)最優(yōu)、最有利的選擇，又要堅(jiān)定不移實(shí)施這樣的方案。咱們能不能稍微展開探討一下，究竟什么時(shí)候征合適？究竟起征點(diǎn)放在什么位置上合適？或者究竟在哪些區(qū)域里面先征或者是后征這個(gè)順序應(yīng)該是什么樣的情況？咱們能不能有一些這樣的討論？

　　董祚繼：我個(gè)人的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)稅征收宜早不宜晚，當(dāng)然政府需要把我剛才說的幾個(gè)方面要考慮周全，要做好制度的設(shè)計(jì)，在這種情況下再推開。但總體來說，宜早不宜晚，我們房地產(chǎn)市場上很多問題，如果再晚了，越積越多，越到后面解決起來難度會(huì)越大。至于你剛才說的起點(diǎn)是高還是低的問題，倒不完全是起點(diǎn)高和低的問題，主要是處理好跟幾個(gè)方面的關(guān)系，特別是處理好土地出讓的關(guān)系，70年代土地出讓金是一次性交納的，老百姓已經(jīng)出了相當(dāng)大一塊負(fù)擔(dān)了，我們再征收房地產(chǎn)稅，跟土地出讓金是什么關(guān)系，我個(gè)人覺得在起步階段，至少在我們現(xiàn)在能看得見的時(shí)期，房地產(chǎn)稅應(yīng)該把出讓金那塊刨掉，大家已經(jīng)交了土地出讓金，有人說是土地出讓金是土地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn)，是一種所有權(quán)、使用權(quán)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。首先，房地產(chǎn)稅是強(qiáng)制性的，作為一個(gè)政府強(qiáng)制性要收取的，兩者性質(zhì)不一樣。固然這個(gè)房地產(chǎn)稅和地租性質(zhì)是不一樣的。但是，對老百姓來說，不管以稅的名義還是租的名義，都是羊毛出在羊身上，都是由他負(fù)擔(dān)的，如果沒有之前的土地出讓金已經(jīng)交了一部分，像國外一樣，普遍都是1%-3%的稅率，我們既然已經(jīng)交了這塊，那就要考慮這塊事情，相應(yīng)要降低。

　　還有一個(gè)未來的稅率或者是稅負(fù)水平，需要與我們現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)已有的這些稅費(fèi)的安排要做好銜接，不能夠過多的加大老百姓的住房的負(fù)擔(dān)，尤其是不能轉(zhuǎn)嫁給一般的消費(fèi)者�？赡芪磥砀�多的是一種稅收結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　倪鵬飛：開始的時(shí)候要著眼于針對投資和投機(jī)這個(gè)方面。

　　董祚繼：對。就是持有環(huán)節(jié)要適當(dāng)?shù)脑黾�，但是你相�?yīng)的把前面的有一些要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整下來。這些關(guān)系處理好了，再來考慮稅負(fù)水平相對好辦一點(diǎn)。我就這個(gè)觀點(diǎn)。

　　倪鵬飛：董代表雖然沒有給出明確的標(biāo)準(zhǔn)，原則確實(shí)是我們在研究和實(shí)施的時(shí)候特別要小心注意的。張委員怎么看？

　　張泓銘：我很贊成這位嘉賓講的，房地產(chǎn)稅這個(gè)問題要早推出比晚推出這樣的基本的看法，我很贊成的。我想補(bǔ)充一點(diǎn)，我前面說過，房地產(chǎn)從理論的角度上我認(rèn)為是不存在障礙的，我們交了土地出讓金，土地的所有權(quán)是國家的，我們住在國家的土地上，所以，這個(gè)要不要收，這個(gè)不存在障礙。我認(rèn)為，我們交了土地出讓金，支付了土地出讓金，我們獲得了使用權(quán)，這是土地的使用權(quán)，地上我們有房屋，這是一個(gè)權(quán)利的包，這個(gè)權(quán)利的包，買下來的時(shí)候是100個(gè)單位，然后這個(gè)權(quán)利包也變化了，我現(xiàn)在看到的變化這個(gè)權(quán)利100元，價(jià)值一直在上升，就是說我買了房以后，其實(shí)我們實(shí)物沒有變，價(jià)值一直在變化，我們更可以理解，財(cái)產(chǎn)一直在增加。稅是什么？稅是國家跟民眾之間的財(cái)產(chǎn)再分配，既然財(cái)產(chǎn)增加了，我說我要切割一點(diǎn)是可以的。這個(gè)問題上，土地的所有權(quán)是國家，我們只有使用權(quán)這個(gè)問題上，不構(gòu)成我們國家征收房地產(chǎn)稅的理論障礙。這是我的一個(gè)想法。

　　下面一個(gè)想法，我完全同意這位嘉賓說的，作為民眾來說，你已經(jīng)收過一次費(fèi)用，現(xiàn)在收稅這都是國家收的，言下之意，你再收我的錢要適度、適量，重新分配我的財(cái)產(chǎn)要適度適量，小步邁進(jìn)，穩(wěn)妥起步，一開始實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)，甚至我們民眾完全是用于一個(gè)家庭在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)居住水平我們要免掉這種稅，超過這種標(biāo)準(zhǔn)的我們是否可以收房地產(chǎn)稅，而且開始的時(shí)候什么標(biāo)準(zhǔn)，盡量不要引起社會(huì)大的震動(dòng)，甚至民眾心理可承受的范圍以內(nèi)，經(jīng)濟(jì)上也大體是這個(gè)設(shè)計(jì)，這就是我的想法，穩(wěn)妥起步。

　　倪鵬飛：兩位代表委員關(guān)于房地產(chǎn)稅征收的法律基礎(chǔ)和征收的原則，都是高度的一致，互相補(bǔ)充，是非常難得。

　　我是做房地產(chǎn)問題專業(yè)的學(xué)者，我在研究房地產(chǎn)的時(shí)候，有一個(gè)非常強(qiáng)烈的體會(huì)，關(guān)于中國的房地產(chǎn)有三點(diǎn)，第一個(gè)是全民關(guān)注，不是一般的關(guān)注，是特別關(guān)注，長期持續(xù)關(guān)注。第二點(diǎn)，我們的研究，特別是去年房地產(chǎn)個(gè)別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，它實(shí)際上是市場主體合作博弈，共同導(dǎo)致的結(jié)果，大家都想去分一杯羹，導(dǎo)致了這樣的問題出現(xiàn)了。第三點(diǎn)，我體會(huì)特別深的，雖然大家都很關(guān)心，都想從房地產(chǎn)得到消費(fèi)、投資的福利，但是都有一個(gè)非常重大的期盼，無論是老百姓還是官員，還是企業(yè)家，都希望中國房地產(chǎn)長期可持續(xù)、平穩(wěn)的發(fā)展，總得來說房地產(chǎn)要健康發(fā)展下去，不要出了什么問題。要對中國經(jīng)濟(jì)有積極的貢獻(xiàn)，不要拖累了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這既是大家的期盼，也是一個(gè)很重要的問題，我想兩位一個(gè)是政府官員，一個(gè)是資深的學(xué)者，對這個(gè)問題也肯定有自己的深思，中國的房地產(chǎn)健康發(fā)展的理由、依據(jù)在哪里？我們會(huì)不會(huì)出現(xiàn)日本的那種情況？因?yàn)楝F(xiàn)在有很多的輿論，有這種擔(dān)心，二位談?wù)勎覀儠?huì)不會(huì)？為什么？

　　董祚繼：中國目前的房地產(chǎn)市場的情況和當(dāng)年1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以前的情況有相似之處，但也有不同的地方。日本的房地產(chǎn)泡沫是在1991年高峰以后破滅的。在那之前，有相當(dāng)一段時(shí)間，也是房價(jià)高速上漲。從1985年底到1990年初，短短4、5年之間，地價(jià)曾經(jīng)上漲了200%。日本有一個(gè)說法，日本人多地少，所以土地是不會(huì)貶值的，地價(jià)只會(huì)上漲，在這種說法的帶動(dòng)之下，企業(yè)也是見到地就要，地王也是頻現(xiàn)，這是當(dāng)時(shí)的一個(gè)情況。另外一個(gè)情況，認(rèn)為東京的房價(jià)不會(huì)下跌，理由也是東京是世界大都市，日本就這么一個(gè)東京，全國的人口都往東京流入，誰要說東京的房價(jià)會(huì)下跌，在之前也是不可想象的。但是這種情況，的確就發(fā)生了。1991年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，之后20來年，房價(jià)跌幅可能達(dá)到了三分之二。而且給國民經(jīng)濟(jì)造成了很大的影響。20年時(shí)間里日本的經(jīng)濟(jì)始終處于低迷的狀態(tài)，過去不是有一個(gè)說法叫“失去的20年”么。日本的這種房地產(chǎn)泡沫以及泡沫破滅的教訓(xùn)的確是值得我們深思，也給我們警示。但是中國的房地產(chǎn)市場跟日本相比，我們的一二線城市房價(jià)飛漲，地王頻現(xiàn)，杠桿過高，這些情況跟日本有相似的一面，但是中國有不同的地方，一個(gè)是我們的人口基數(shù)更大，日本就1.2億人口，中國人口是日本的10倍以上，日本的城市化水平，房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，城市化水平達(dá)到77%，這個(gè)是相當(dāng)高的水平了，而且人口老齡化也出現(xiàn)了。我們現(xiàn)在中國的城市化水平，到2016年底，我們的常住人口城市化水平才是57.35%，戶籍人口的城鎮(zhèn)化水平才是41.2%。我們城鎮(zhèn)化還處于中期，還有較長的路可以走。這個(gè)情況就不一樣。

　　第三個(gè)，我分析，我們現(xiàn)在房價(jià)過快上漲主要是發(fā)生在一線城市和部分的二線城市，沒有演變成全國性的總趨勢，三四線城市不僅房價(jià)沒上漲，去庫存還挺困難。我們現(xiàn)在的狀況不是全國性的趨勢，還是可控的。

　　第四點(diǎn)，我們還有土地公有制的制度優(yōu)勢，具體不過多展開。在這個(gè)方面，我們政府是可以更多作為的。

　　這樣說起來，我總得結(jié)論就是對于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅這個(gè)教訓(xùn)，咱們要從中汲取，但是我對我們這個(gè)制度還是有信心的。

　　倪鵬飛：董代表講的非常清晰了，我就不贅述了，請張委員就這個(gè)問題談?wù)勀愕目捶ǎ?/p>

　　張泓銘：日本房地產(chǎn)泡沫的破滅是影響深刻。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)的泡沫也有相當(dāng)?shù)某潭�，�?dāng)然有東部和中部、西部的區(qū)別，但是也有相當(dāng)?shù)某潭�。那么，未來中國的房地產(chǎn)泡沫，它的前景如何？它的危機(jī)性如何？中國跟日本有相似的地方。按照世界上各個(gè)國家房地產(chǎn)泡沫破滅的基本的共同的規(guī)律，房價(jià)漲得太高，脫離了本來應(yīng)該有的這種水平的話，經(jīng)過一段時(shí)間，終要下來的，房價(jià)大面積的下降就是泡沫的破滅，這是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。具體分析日本的泡沫破滅，主要有導(dǎo)火線，經(jīng)濟(jì)上的導(dǎo)火線，當(dāng)時(shí)日元迅速升值這是導(dǎo)火線，反過來，我們有沒有使我們的房地產(chǎn)泡沫馬上破滅的導(dǎo)火線，迫在眉睫的危險(xiǎn)有沒有？我認(rèn)為現(xiàn)在還沒有。導(dǎo)火線主要在哪里？我們政局是穩(wěn)定的。第二我們國際關(guān)系復(fù)雜，但是大體是穩(wěn)定的，第三我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度雖然下行，但是是正的增長，我們還是在增長當(dāng)中的。這三個(gè)方面大體是穩(wěn)定的，現(xiàn)在沒有導(dǎo)火線馬上點(diǎn)燃所謂的泡沫，沒有迫在眉睫的危險(xiǎn)。當(dāng)然我們要注意防范泡沫的擴(kuò)大，所以，最好的方法我們應(yīng)該是軟著陸，保持市場、價(jià)格的穩(wěn)定，尤其是價(jià)格的穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長的時(shí)候，我們保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，或者說我們紋絲不動(dòng)，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，整個(gè)財(cái)富的增長，國民經(jīng)濟(jì)各種架構(gòu)關(guān)系在變化當(dāng)中，價(jià)格的穩(wěn)定就是相對的縮小，這是比較好的方法，軟著陸可能是比較好的方法。

　　倪鵬飛：兩位的觀點(diǎn)結(jié)合在一起的話就是一篇很好的策論，關(guān)于中國未來房地產(chǎn)健康發(fā)展很好的策論，其實(shí)就是兩點(diǎn)，第一個(gè)判斷是我們現(xiàn)在和日本不一樣，但是日本的情況我們要警惕。第二，我們現(xiàn)在要采取切實(shí)有力的措施，來使房地產(chǎn)泡沫這種傾向不至于擴(kuò)大，并且逐步得到吸收。我們才能避免日本或者其它國家因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題對國民經(jīng)濟(jì)造成不利的影響。

　　我們討論了一個(gè)非常大的大道理，現(xiàn)在我們回到現(xiàn)實(shí)來。許多的年輕人，現(xiàn)在買房、租房等等很多是年輕人的事情，他們的剛性需求很迫切，很旺盛。想請兩位作為一個(gè)專業(yè)的分析，不是從其他的觀點(diǎn)，只從專業(yè)的觀點(diǎn)來看一看，給年輕人建議建議，究竟是租房消費(fèi)好？還是買房消費(fèi)好？還是又租又買好？尤其是一二線城市，或者說我們對不同的城市都可以做一個(gè)建議？董代表您先來。

　　董祚繼：給人建議，特別是給年輕人建議，是比較危險(xiǎn)的事情。弄不好會(huì)吃力不討好。古語也說過，人之患在好為人師，說得不對的話這個(gè)事情是比較危險(xiǎn)的，尤其在這種敏感的問題上。不過主持人既然這么說了，我還是很想結(jié)合我自己這么多年的體會(huì)，我還是說一點(diǎn)內(nèi)心的真心話。中國人傳統(tǒng)是喜歡買房，這種傳統(tǒng)不好說它一定不好，但是這種習(xí)慣不一定和現(xiàn)代社會(huì)相符了。在一二線城市房價(jià)這么高的情況下，年輕人尤其是原來家境基礎(chǔ)不是很好的，對于是買房還是租房，我個(gè)人覺得還是要慎重權(quán)衡一下，如果你個(gè)人，比如說你的收入水平還比較好，家庭也能支持，買房也可以，如果這些條件不是很具備的話，我倒覺得不要過高的舉債去買房。我前面說了我對中國房地產(chǎn)市場總體上還是有信心的，但是我們生活在現(xiàn)代生活里面都要有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，況且舉債過高會(huì)影響你的生活品質(zhì)，也會(huì)影響到你在其他方面的學(xué)習(xí)、專業(yè)方面的投入、投資，會(huì)影響你進(jìn)一步的發(fā)展，你背著沉重的購房貸款的負(fù)擔(dān)，其他的很多事情想做做不了了。與其這樣，不如現(xiàn)在先租房，然后等到將來事業(yè)發(fā)展了，經(jīng)濟(jì)條件改善了，我還可以繼續(xù)買房，這個(gè)是站在個(gè)人的角度來講。從國家來說，也不提倡大家都擠在一線城市，其實(shí)很多的其它城市發(fā)展空間也都挺大的。我這個(gè)意思是，除了租房、買房之外，還可以考慮我眼前在哪里發(fā)展，現(xiàn)在社會(huì)人員的流動(dòng)性也是比較大的，不一定非說我就想一輩子就在這個(gè)地方待下去，這個(gè)倒是可以全面的權(quán)衡一下。

　　還是回到最前面說的，因人而異，個(gè)人的情況不一樣，根據(jù)你自己的情況來確定。

　　倪鵬飛：張委員，你比較有經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在上海是什么情況？

　　張泓銘：上海的房地產(chǎn)市場情況跟北京是類似的，這兩個(gè)城市是難兄難弟，年輕人住房消費(fèi)，有一個(gè)規(guī)律性的現(xiàn)象，這個(gè)規(guī)律現(xiàn)象是由他的經(jīng)濟(jì)收入水平?jīng)Q定的，一開始他一定是通過租賃解決的，隨著年齡的解決，職位的變遷，收入的提升，逐步積累他能買房，才買得起房�；蛘叩侥挲g更大，他可以租好房。這是一般的普遍性的現(xiàn)象。當(dāng)前中國有一個(gè)特殊現(xiàn)象，這十幾年，中國的房價(jià)尤其是一二線城市房價(jià)是長期、快速的上升。這樣一種上升把我們年輕人心理打破了，也沖擊了一般人的消費(fèi)的習(xí)慣，一般消費(fèi)的規(guī)律的。住房是租還是買，還是由你的經(jīng)濟(jì)能力決定的。所以我們不要從政府的角度看問題，房價(jià)要穩(wěn)定下來，使更多人消費(fèi)得起。而是作為我們個(gè)體，年輕的個(gè)體，我們要很客觀地面對這個(gè)市場，我的經(jīng)濟(jì)收入的能力通過市場能不能匹配，我買不起房，我可以租房，北京、上海的租賃市場很發(fā)達(dá)，當(dāng)下住房價(jià)格那么的高，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，租和買，租遠(yuǎn)要比購買是劃算的。假如你沒有能力，不要過于焦躁，不要刻意買房，假如你有這個(gè)能力，買房也是可以的。這是我的想法。

　　倪鵬飛：兩位的精彩發(fā)言對于年輕人來說是金玉良言。時(shí)間過得真快，我是感到特別的榮幸，今天能與兩位代表委員度過一個(gè)令我終生難忘的中經(jīng)兩會(huì)特別節(jié)目。雖然我晚上沒有吃飯，但實(shí)際上我是吃了另一頓飯，一場思想的盛宴。兩位專家在很短的時(shí)間內(nèi)就房地產(chǎn)的健康發(fā)展問題，從理論到政策，從宏觀到微觀，從定位到采取具體的措施，到對未來中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的判斷都做了非常精彩的發(fā)言。給我的印象就是很多問題也是比較尖銳的，但是他們都沒有回避這些問題，沒有談話的權(quán)術(shù)，說的都是真知灼見，而且很多的分析都是從理論出發(fā)，張委員是一個(gè)大家，他講的都是從理論出發(fā)，董代表也是從理論出發(fā)。所以分析起來，邏輯非常嚴(yán)謹(jǐn)，娓娓道來，層層遞進(jìn)分析。到最后對年輕人究竟是買還是租，究竟是在什么時(shí)間買和租都是做了非常巧妙、在理的分析和設(shè)計(jì)。我相信大家聽了今天的交流會(huì)談，也是一個(gè)思想的盛宴。

　　特別感謝董代表和張委員兩位代表委員，在百忙之中抽出時(shí)間來參加這樣的中經(jīng)兩會(huì)特別節(jié)目。這也是兩位建言獻(xiàn)策，關(guān)心中國發(fā)展，支持中國房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)最好的行動(dòng)，感謝。

　　董祚繼：謝謝主持人，謝謝觀眾。

　　張泓銘：謝謝主持人，謝謝觀眾。