存量房貸利率調(diào)整在即 銀行人忙成“24小時客服”

　　“最近咨詢存量房貸利率調(diào)整業(yè)務(wù)的客戶非常多，這段時間不分節(jié)假日，不分上下班，每天都在盡可能為客戶解答疑問，幾乎忙成‘24小時客服’�！迸d業(yè)銀行北京分行個貸客戶經(jīng)理小安告訴中國證券報記者。目前，多家銀行正在加班加點做好存量房貸利率調(diào)整各項準(zhǔn)備工作。

　　10月17日，中國人民銀行副行長陶玲在國新辦新聞發(fā)布會上預(yù)計，大部分存量房貸利率將在10月25日批量調(diào)整完成，10月26日借款人可通過貸款銀行指定渠道查看調(diào)整結(jié)果。記者注意到，多家銀行手機(jī)App已上線存量房貸業(yè)務(wù)專屬模塊，有些銀行已可查詢擬調(diào)整后的利率信息。同時，多家銀行向借款人發(fā)送了利率調(diào)整短信通知。

　　● 本報記者 石詩語

　　銀行加班加點做準(zhǔn)備

　　陶玲在上述新聞發(fā)布會上表示，絕大部分借款人不需要到銀行網(wǎng)點辦理房貸利率調(diào)整手續(xù)，房貸為浮動利率的借款人不需要提出申請，銀行系統(tǒng)會批量調(diào)整；房貸為固定利率的借款人可通過銀行手機(jī)App、網(wǎng)上銀行等渠道辦理。

　　目前，多家銀行正在加班加點修改合同、系統(tǒng)，做好存量房貸批量調(diào)整的各項準(zhǔn)備工作。

　　某股份行總行個貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者：“這段時間很忙，主要是加快處理合同文本變更、進(jìn)行系統(tǒng)改造，涉及技術(shù)、法務(wù)、計劃財務(wù)、風(fēng)險合規(guī)等部門，需要行里多個業(yè)務(wù)條線協(xié)同配合，大家都在加班加點干活�！�

　　此次利率調(diào)整范圍包括首套、二套及以上存量商業(yè)性個人住房貸款，范圍較廣，遇到的情況也較為復(fù)雜。對此，上述負(fù)責(zé)人表示：“我們已做好充分研究，再加上有去年批量調(diào)整的經(jīng)驗，會確保此次存量房貸利率調(diào)整工作如期完成�！�

　　除房貸利率批量調(diào)整外，11月1日起借款人可與商業(yè)銀行自主協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度和重定價周期。有銀行向記者透露，在進(jìn)行此次存量房貸利率下調(diào)的系統(tǒng)改造時，會將此項政策考慮在內(nèi)，提前搭建好系統(tǒng)架構(gòu)。

　　此外，銀行基層貸款經(jīng)理近期也明顯加快工作節(jié)奏�！拔覀冎饕�是做好政策解釋和客戶溝通工作�！毙“哺嬖V記者，“由于不同客戶房貸利率的加點基數(shù)、首二套房情況、調(diào)整后利率都不盡相同，有的人利率下調(diào)幅度大，有的人利率下調(diào)幅度小，這也是最讓客戶困惑的地方。尤其是北京地區(qū)，還涉及二套房貸款利率下限問題，情況較為復(fù)雜，很多客戶搞不清楚調(diào)整規(guī)則�！�

　　記者咨詢多家銀行了解到，借款人的房貸利率由LPR和加點兩部分組成，此次批量調(diào)整僅涉及加點部分，錨定的LPR僅在每年貸款重定價日調(diào)整（多數(shù)為1月1日或貸款發(fā)放日），不同借款人目前房貸利率錨定的LPR有4.2%、3.95%、3.85%三種情況。此次批量調(diào)整后，除北京、上海、深圳二套房外，其他地區(qū)房貸利率有3.9%、3.65%、3.55%三種情況，到了貸款重定價日根據(jù)屆時的LPR進(jìn)行重定價后，房貸利率將調(diào)整至同一水平。

　　北京、上海、深圳二套房貸款利率較為特殊，此次只能調(diào)整至當(dāng)前政策利率下限。小安表示，目前北京五環(huán)內(nèi)二套房貸款利率下限為LPR-5個基點，五環(huán)外為LPR-25個基點；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)二套房貸款利率下限為LPR-25個基點，其他區(qū)為LPR-5個基點；深圳二套房貸款利率下限為LPR-5個基點。

　　可查詢擬下調(diào)利率

　　對于此次存量房貸利率調(diào)整，各家銀行響應(yīng)十分迅速。從時間線來看，9月29日，人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制。同日，人民銀行指導(dǎo)市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布自律倡議，各家商業(yè)銀行也發(fā)布了公告。10月12日，主要商業(yè)銀行發(fā)布了操作細(xì)則。大部分存量房貸利率料在10月25日完成調(diào)整，總體會在10月31日前完成。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示：“整體來看，此次央行落地下調(diào)存量房貸利率政策，以及市場利率定價自律機(jī)制要求各家商業(yè)銀行執(zhí)行的節(jié)奏均較快。加快調(diào)整存量房貸利率，對于穩(wěn)定市場預(yù)期將產(chǎn)生積極影響�！�

　　多家銀行已在手機(jī)App更新相關(guān)功能，上線存量房貸業(yè)務(wù)專屬模塊，部分銀行已可查詢擬調(diào)整后的利率信息。同時，多家銀行向借款人發(fā)送了短信通知。

　　由于不同借款人的房貸基礎(chǔ)利率不同，此次房貸利率下調(diào)幅度有所差異。對于首套房貸款利率而言，由于去年經(jīng)歷過一次利率下調(diào)，此次調(diào)整幅度整體偏小。

　　陜西咸陽的郭女士說：“目前我的房貸利率是4.2%。工行App顯示，預(yù)計調(diào)整后利率是3.9%，由于我的貸款重定價日是每年11月1日，工作人員告訴我屆時會調(diào)整到3.55%�！�

　　與首套房貸款利率相比，二套房貸款利率下調(diào)幅度普遍較大。因未參與去年存量房貸利率批量下調(diào)，部分二套房貸款利率加點仍在100個基點以上，此次利率下調(diào)幅度相當(dāng)明顯。

　　四川成都的楊先生向記者表示：“2021年我買了二套房，這幾年隨著LPR的調(diào)整，房貸利率從超6%逐步降到5.5%，前幾天收到銀行發(fā)送的短信通知，這次還能再降185個基點，月供將從10092元降至8200多元，每月還款負(fù)擔(dān)減輕了不少�！�

　　近年來，隨著LPR不斷下調(diào)、各項房貸利好政策陸續(xù)出臺，借款人房貸利息負(fù)擔(dān)有所減輕，一些借款人因此打消了提前還貸的念頭。

　　廣西柳州的范女士告訴記者：“購買二套房時由于各項政策限制，房貸利率加點幅度為149個基點，此次可直接下降179個基點，每月還款壓力小了不少，暫時不考慮提前還貸了�！�

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示：“這是自去年批量下調(diào)存量首套房貸利率后，全國第二次集中調(diào)降存量房貸利率，總體上貸款購房者都可以實現(xiàn)一定程度減負(fù)。此次下調(diào)存量房貸利率有助于穩(wěn)住存量房貸規(guī)模、增加新購房按揭貸款需求。對于銀行來說，有助于防范風(fēng)險、拓展業(yè)務(wù)，促進(jìn)房貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展�！�

　　有望建立長效機(jī)制

　　展望未來，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國將建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。

　　近年來，隨著利率市場化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，現(xiàn)行房貸利率定價機(jī)制暴露出一些不足。人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，在當(dāng)前房貸利率定價機(jī)制下，根據(jù)合同約定，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設(shè)計，促進(jìn)商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同。

　　此前，人民銀行在《關(guān)于完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制的公告》中明確，允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度。自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應(yīng)體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險溢價等因素變化，加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

　　對于此變化，人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險溢價等因素變化。

　　“后續(xù)，市場競爭機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調(diào)整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性�！比嗣胥y行相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋道。

　　人民銀行在上述公告中還規(guī)定，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月LPR。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，此項政策取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，縮短存量房貸利率調(diào)整周期，意味著存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的聯(lián)動性會進(jìn)一步增強(qiáng)，消除了借款人因新、老房貸利差而選擇提前償還房貸的必要性，能夠緩解潛在提前還貸潮，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費。