廣州樓市：“銀十”熱情回升 “剛需”更敢出手

　　廣州樓市迎來全面取消限購后的首個十一黃金周，再加上近期存量房貸下調利率、降低首付等一系列政策利好，樓市行情格外引人關注。

　　節前，央行、金融監管總局推出一系列房地產政策，首提“全力促進房地產市場止跌回穩”，超過預期的政策力度正逐漸顯現影響力。十一黃金周首日也是“金九銀十”樓市熱度回暖的試金石。昨日，記者兵分幾路，前往黃金周供應熱點板塊樓盤進行探訪。現場可見，市場人氣回升明顯，不少項目表示新政后到訪轉化率明顯提高，購房者決策時間縮短，中心區樓盤人氣熱度相對更高。在政策“定心丸”的作用下，“剛需”客們更敢出手了。

　　文/廣州日報全媒體記者劉麗琴、夏銘

　　現場直擊

　　重磅政策正在起效

　　多個項目座無虛席

　　“早上9點多，營銷中心就開始了忙碌模式。”不止一個樓盤的銷售負責人這樣對記者表示。昨天上午9時，記者來到位于海珠區的中海大境。這是一個均價8.5萬元/平方米，入市門檻近千萬元級的純改善型項目，到訪的客戶絡繹不絕，洽談區基本坐滿。“我們從9月29日開始就一直處于熱銷狀態，這幾天的成交量已超過10套。”項目銷售負責人對記者表示。

　　同在海珠區的保利燕語堂悅以90—120多平方米的剛需、剛改產品為主，入市門檻為520萬元左右，吸引的主要是項目附近的剛需改善型客戶。即使接近午飯時刻，現場也是座無虛席。項目負責人表示，近期到訪的客戶數量雖然沒有暴漲，但到訪轉化率非常高，明顯感覺到“剛需”更敢出手了。國家首提要促進房地產市場止跌回穩，讓不少人吃下定心丸，對樓市的預期明顯轉變。同時，廣州徹底放開限購，項目在教育資源、地鐵交通、配套等方面的優勢也對佛山客戶有一定吸引力，限購取消后到訪的佛山客明顯增多。

　　在位于天河智慧城板塊的能建·天河麓譽府，下午的人氣比上午更高。據項目的銷售負責人介紹，項目屬于天河區的入門級產品，330萬元起可買南向三房，380萬元可買南向四房。在一系列穩樓市的政策發布后，客戶的購房意愿有所加強，決策周期有所縮短。“過去和客戶的溝通周期需要2到4周，近期一系列政策發布后，客戶在溝通一周甚至2天內就能成交。”

　　“我上午一個人就接待了40臺客。”在白云新城板塊，作為近期板塊熱銷的項目，國貿云上國慶假期的表現更上層樓。項目的營銷負責人對記者表示，由于客戶到訪量大，工作人員分身乏術，根本忙不過來。“以往淡季一天也就60臺客，從9月30日開始就出現熱潮，當天就售出了10套，估計黃金周期間的成交量還會進一步增長。我們接待大廳都沒地方坐了，還加了兩套桌椅。”據悉，項目最便宜的戶型為85平方米的三房，整套售價約350萬元。最受歡迎的是142平方米的四房戶型，兩梯兩戶，南北通透，目前已經全部賣完。

　　外圍項目的人氣與中心區樓盤并無差異，不少看樓團紛紛到訪。作為今年十一黃金周樓市供應的大戶，黃埔區的新增供應主要來自幾個舊改大盤。黃埔新城表示，假期首日有200組客戶到訪，客戶來訪量比之前提升了1.5倍。昨天下午1點多，記者在中建玖合·未來方洲見到，現場也是座無虛席，項目預計將在十一假期后正式開盤，現場認籌成交不斷。同是大規模舊改項目，中建海絲城在記者下午兩點左右到訪的時間段里人氣稍弱。據悉，項目今年8月底開盤，目前在推的主要是70多平方米到117平方米的剛需、剛改戶型。項目在黃金周期間推出一批“3字頭”特價單位，比較引人關注。

　　總體來看，節前一系列重磅政策正在樓市產生化學效應，黃金周期間市民看房熱情高漲。“我們一直想置換一套大的房子，一直在關注樓市動向，近期出來的政策很多，覺得市場熱度好像起來了，所以在假期里出來看看市場的行情。”有看房客對記者這樣說。在保利燕語堂悅，正和家人一起慶祝成交的王先生（化名）對記者說，自己是剛需，家里剛添了一個寶寶，對項目各方面都挺滿意，覺得價格也合適，就買了自己的第一套房。因為是用來自住的，對后市走向不會特別在意。

　　記者觀察

　　改善型住房成交活躍

　　中小戶型受剛需客青睞

　　記者在現場發現，中小戶型頗受剛需、剛改客戶青睞。

　　從各房企和中介機構的數據來看，實際成交量明顯增長。數據顯示，2023年十一黃金周期間，廣州一共成交了超1300套一手住宅，日均不到兩百套。今年十一黃金周第一天，截至下午6點，貝殼新房節上的認購量已突破500套。保利廣東公司稱黃金周首日共取得10億元的銷售成績，其中位于白鵝潭板塊的江景豪宅保利濱江天悅表示首日成交2億元。廣州地鐵地產稱成交額突破5000萬元，招商蛇口廣州公司稱銷售額超3億元。濱江豪宅項目龍湖廣州·御湖境稱首日成交額達2000萬元。

　　從貝殼成交的項目來看，黃金周首日樓市整體成交量呈現與近日股市相似的普漲態勢，豪宅和剛需項目成交量的增長都很明顯。

　　廣州中原地產代理的項目也出現類似情況。據廣州中原地產項目部總經理黃韜介紹，從長假首日中原代理的二三十個新房項目來看，整體上客戶到訪量比平時的周六日增長了約50%，有個別盤增長了100%，成交量則增加了20%—30%，確有明顯提升。可以說，政策是肯定有效的，通過分析當前成交的客戶數據，可以看到首先出手的并不是全新客戶，而是已經看過項目不少次的老客戶，目前客戶第一次看樓就快速成交的現象還非常少。

　　那么，目前哪些板塊和項目受政策影響更加明顯？對此，有業內人士認為，預計后期核心區高端項目的回暖會更快、更明顯。廣州世聯研究院副院長崔登科表示，自美聯儲降息以來，貨幣政策由緊縮周期向寬松周期轉向，部分資金回流，將推動中國經濟進一步企穩向好。近期股市指數拉動明顯，房地產利好政策接連出臺，再加上限購取消，部分獲利資金有可能進入樓市，配置核心區域的核心資產。白鵝潭、琶洲、金融城等中心區資源比較集中的板塊和項目吸引力更大。

　　“我們這里有兩套是由在白云區從事金融行業的客戶購買的。他目前住在白云區300多平方米的房子里，此前在美聯儲降息時就有點意向，此次購房也有資產配置方面的考慮。”中海大境的銷售負責人對記者說。

　　無獨有偶，耀勝新世界也表示，近日購房的一對夫妻是出于置換和配置核心資產的考慮而出手。

　　廣州市房地產行業協會專家委副主任、廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，9月29日，保利以117億元的價格拿下金融城臨江地塊，為市場帶來新的預期。值得注意的是，上海、深圳等地最近高端豪宅的成交量都超過了預期。高凈值客戶的判斷力和行動力都是超前的，在新的預期下，高端購買力或將提前爆發。

　　專家洞見

　　政策空間充分 止跌回穩可預期

　　近日，在2024清華五道口首席經濟學家論壇上，北京大學新結構經濟學研究院院長林毅夫表示，當前股市不振、民間投資意愿低、居民消費乏力等是短期問題。對此，中國有非常充分的財政政策、貨幣政策、金融政策空間，只要把這些政策應用好，應該可以穩定信心，經濟恢復正常增長。隨著近期一系列政策措施的出臺，大家的信心已經恢復，這在股票市場上的表現非常明顯，經濟回升應該可以預期。

　　對于樓市而言，短期是政策效應，長期則在于經濟的發展。業內人士認為，近期樓市相關政策密集落地后，市場將得到一定修復。10月核心城市的行情好轉可期，進而帶動第四季度市場邊際的改善。考慮到居民收入、就業等中長期因素的轉變需要一定時間，預計市場短期仍將延續筑底行情，而經濟發展長期向好的預期和信心將加速樓市回暖的進程。

　　鏈接全國

　　北上廣深齊推新政

　　推動市場趨向穩定

　　9月30日，繼上海、廣州、深圳接連發布樓市新政后，北京從降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調整通州區住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準、加快構建房地產發展新模式等方面出臺政策措施。

　　截至目前，一線城市均已出臺樓市新政。一線城市政策集中落地，有助于發揮政策的疊加效用，整體將對穩定市場預期、提振市場信心產生更加積極的作用。從政策趨勢上看，短期一線城市政策基本到位，未來依然具備優化空間，二線及三四線城市也有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價趨向穩定。

　　值得注意的是，未來完善去庫存政策，改善市場供求關系穩市場或是政策重要發力點，地方國企收儲已建成未售新房是政府主推的去庫存方式，但目前存在多個卡點，如收購價格偏低、標的物戶型和樓棟不匹配、資金成本較高等。未來針對這些卡點出臺針對性的配套政策，也將助力房地產市場止跌回穩。

　　從長假首日的行情來看，深圳樓市也出現項目咨詢量、帶看量均提高的態勢。

　　數據顯示，政策出臺后的24小時內，深圳新房成交量同比上漲了50%。雖然折扣走量仍為主旋律，但已有部分項目收縮了前期的優惠政策。