樓宇與信心一起“長高”

　　本報記者 楊 潔

　　“盼星！盼月！終于等到您回家”——這是鄭州一個“保交房”項目表達的對于業(yè)主到來的喜悅，而這份喜悅實則凝聚了各方的共識與努力。

　　自2022年7月底召開的中共中央政治局會議提出“保交樓、保民生”的政策方向后，關(guān)于“保交樓”的各類支持舉措不斷推出。今年以來，政策支持力度“更上一層樓”，從“保交樓”到“保交房”，各地因城施策，金融機構(gòu)做好相關(guān)服務，多方合力馳援房企，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。

　　近期，《證券日報》記者實地探訪河南省鄭州市兩個順利交付的“保交房”項目。記者了解到，正是政策支持、政府統(tǒng)籌、金融發(fā)力等因素共同促成了項目的順利交付，而交付也進一步鼓舞了當?shù)貙τ跇鞘械男判摹?/p>

　　事實上，作為保交房“一項目一策”處置模式在全國的首個試點城市，鄭州“保交房”工作的推進是全國“保交房”工作的縮影，也對其他城市繼續(xù)推進“保交房”具有一定程度的樣本意義。

　　鄭州多樓盤順利交付

　　市場整體信心增強

　　走進被鄭州市民譽為“高新區(qū)品質(zhì)改善住房天花板”的金橋西棠小區(qū)，現(xiàn)代式景觀園林、上千種綠植綠意盎然、互動式的水系與草坪映入眼簾，隨處可見的休閑沙發(fā)及座椅上坐滿了前來看房以及咨詢的購房者，該樓盤的火熱程度可見一斑。

　　與此形成巨大反差的是，該樓盤曾是鄭州市高新區(qū)“保交樓”重點項目。記者在采訪中了解到，金橋西棠項目原由當?shù)貎纱蠓科蠼饦蚝陀劳��?lián)合開發(fā)，2021年底，先因股東之間糾紛被曝“永威退出”，隨后又有超10億元資金被股東挪用的消息傳來，一時之間，金橋西棠項目陷入巨大爭議中。

　　為做好“保交樓”工作，鄭州市高新區(qū)成立了“永威西棠”專班組。針對業(yè)主擔心的資金保障問題，2022年7月2日，該專班組表示，在多方協(xié)調(diào)下10.115億元被股東挪用資金已追回，將由鄭州市高新區(qū)管委會委派國資公司監(jiān)管項目資金使用，10.115億元追回的資金、后續(xù)銷售收入全部轉(zhuǎn)入國資名下監(jiān)管賬戶，用于保障后續(xù)項目建設，專款專用、封閉運行。

　　最終，在多方共同努力下，金橋西棠項目于2024年7月15日正式交付。該項目銷售中心工作人員透露，項目共規(guī)劃房屋2500套左右，目前已售出近90%。

　　鄭州某房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴《證券日報》記者，金橋西棠項目風波事件代表著一類“保交房”項目存在的問題，也給市場起到了警示作用，即如何加強對預售資金的監(jiān)管。

　　“目前，河南省已經(jīng)實行預售資金專項監(jiān)管。為確保預售資金安全，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應納入商品房預售資金監(jiān)管范圍。”該房產(chǎn)中介經(jīng)理進一步介紹，包括工商銀行、建設銀行、中原銀行、鄭州銀行等在內(nèi)的多家商業(yè)銀行分支機構(gòu)具備承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務資格。

　　鄭州市一家商業(yè)銀行工作人員告訴記者，為了確保專項資金落到實處、取得實效，該行積極配合“保交房”工作安排，嚴格按照資金監(jiān)管協(xié)議，做好資金監(jiān)管和支付工作，保障資金使用的合規(guī)性。

　　在多位業(yè)主以及從事房地產(chǎn)工作的人士看來，金橋西棠項目的順利交付，為鄭州“保交房”工作起到了積極的示范和借鑒作用，也在一定程度上增強了市場的整體信心。

　　今年9月份，鄭州市民口中“最大的爛尾樓”中原區(qū)啟福城項目也終于實現(xiàn)交房。《證券日報》記者在現(xiàn)場看到，啟福城·慧苑小區(qū)門口人頭攢動，水電、吊頂、裝修、封陽臺等各類商家及裝修隊聚集在此，招攬生意。小區(qū)內(nèi)，一幅寫著“盼星！盼月！終于等到您回家”的紅色條幅格外醒目。

　　“歷經(jīng)十年，終于交房了，心里的一塊兒石頭也落地了。感謝‘保交樓’政策，救活了啟福城，保障了我們購房者權(quán)益。”小區(qū)內(nèi)一位業(yè)主表示。

　　金橋西棠項目、啟福城項目的交付只是鄭州“保交樓”“保交房”工作的一個縮影。8月23日，在國務院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國表示，指導各地實行“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官”處置模式。該模式在鄭州首先試點探索，將向全國推廣。

　　金融支持房地產(chǎn)有力有效

　　“白名單”項目融資加速推進

　　“保交房”需要多方合力，其中，資金是關(guān)鍵一環(huán)。

　　自今年年初城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制正式建立后，一系列政策陸續(xù)推出，各地“白名單”項目加速落地。與此同時，商業(yè)銀行落實盡職免責要求“應貸盡貸”，為房企融資打開新渠道。

　　董建國在前述新聞發(fā)布會上表示：“目前，商業(yè)銀行已經(jīng)按照審批程序通過了‘白名單’項目5300多個，審批貸款金額近1.4萬億元，這些資金正在按照項目的工程進度陸續(xù)發(fā)放到位，有力支持了項目建設交付。”

　　“現(xiàn)在大家常說的‘保交房’其實并非曾經(jīng)都爛尾過，而是當?shù)卣�府梳理出一批‘白名單’項目，這些項目中的樓盤必須要保質(zhì)保量完成按時交付、交房，我們稱為‘保交房’，主要針對市場上那些讓客戶沒有太多信心的樓盤。”鄭州市一名從事房地產(chǎn)銷售工作的人士告訴記者。

　　《證券日報》記者從中原銀行獲悉，在鄭州市保交房、安置房建設攻堅戰(zhàn)中，中原銀行鄭州分行“真金白銀”的助力從未間斷。該行積極落實國家政策，迅速成立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作專班，逐個對接項目，優(yōu)化業(yè)務流程，全力推進鄭州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，今年以來對“白名單”項目批復貸款近56億元，投放資金近29億元。

　　從今年上半年商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務情況來看，其對房企的支持力度也在逐漸加大。《證券日報》記者梳理6家國有大型商業(yè)銀行半年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其中有3家房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占比（以集團公司類發(fā)放貸款和墊款為口徑）較2023年末有所增長，1家保持不變。從房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率來看，上半年，6家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率較年初呈現(xiàn)“5降1平”局面。

　　在落實好房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的同時，商業(yè)銀行把好了資產(chǎn)選擇關(guān)。工商銀行副行長王景武在該行中期業(yè)績會上表示，工行著力構(gòu)建分散多元均衡的房地產(chǎn)投融資結(jié)構(gòu)，加大風險房企和項目的處置出清力度，提高撥備提取比例，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量總體穩(wěn)定。上半年，工行房地產(chǎn)業(yè)不良率較年初下降了2個基點。

　　一系列支持舉措及穩(wěn)中向好的數(shù)據(jù)帶動了居民置業(yè)意愿。中指研究院近期發(fā)布的《2024年8月居民置業(yè)意愿調(diào)查報告》顯示，2024年以來，政府加力推進“保交房”，強化地方融資協(xié)調(diào)機制落地，對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”，推動項目持續(xù)建設、竣工，促進居民交付風險預期持續(xù)下滑。8月份，居民購房觀望情緒出現(xiàn)一定下滑，占比約為24%，較高位下降2個百分點。

　　“當前，我國要加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，就是要建設適應人民群眾新期待的‘好房子’，更好滿足剛性和改善性住房需求。”農(nóng)業(yè)銀行副行長劉洪在中期業(yè)績會上透露了下階段該行重點工作，一是全面助力做好“保交房”工作。強化與政府溝通對接，創(chuàng)新運用多種方式，做好相關(guān)項目融資和風險處置，跟蹤探索存量房消化金融服務有效模式。二是提升房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制服務質(zhì)效。持續(xù)跟進“白名單”項目，完善全流程服務機制，量質(zhì)并舉做好貸款投放。三是持續(xù)做好“三大工程”融資。動態(tài)對接“平急兩用”項目清單，推動保障性住房成熟項目審查審批，加快融資落地。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，推動需要融資支持的項目應納盡納，有助于更多項目獲得融資支持，為項目建設交付提供了重要保障。未來，項目融資“白名單”有望進一步深入推進落實，也將在“保交房”、穩(wěn)定市場預期等方面發(fā)揮更大作用。

　　AMC多措并舉紓困房企

　　持續(xù)助力項目盤活

　　除商業(yè)銀行外，在房地產(chǎn)項目風險化解、企業(yè)重組紓困、危機救助等方面，還有一類金融機構(gòu)有著豐富的經(jīng)驗，發(fā)揮著區(qū)別于其他金融機構(gòu)的作用，那便是資產(chǎn)管理公司（AMC）。

　　“在鄭州，有一些爛尾樓的開發(fā)商沒有資金，公司宣布倒閉后，就會由AMC接手進行注資，通過代建的方式，繼續(xù)將樓盤蓋好。”前述某房產(chǎn)中介經(jīng)理說。

　　當前，在穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險方面，AMC已取得諸多積極成果。《證券日報》記者在采訪中了解到，鄭州信達天樾九章、未來公元因原項目方現(xiàn)金流斷裂導致停工，影響近1500戶村民安置。2023年8月份，中國信達總部牽頭，旗下河南分公司、信達投資、信達地產(chǎn)、信達資本協(xié)同參與項目紓困，以“保交付、保品質(zhì)”為原則，協(xié)調(diào)解決業(yè)主、村民及供應商等多方訴求，在地方政府的大力支持下，推動項目于當年8月中旬復工。

　　目前，未來公元一號院、二號院已成功交付，天樾九章預計今年年底交付。中國信達相關(guān)負責人對《證券日報》記者表示，在上述兩個項目中，中國信達通過紓困項目聯(lián)動、新項目引入、多項目資源共享的協(xié)同紓困方式，實現(xiàn)多項目共同“破局、修復、造血”。期間，中國信達總部及各分子公司高效聯(lián)動、綜合施策，對項目進行股權(quán)、資金、管理、技術(shù)等多維度實質(zhì)性重組，采用了資產(chǎn)端做加法、負債端做減法、權(quán)益端做調(diào)整、成本端做優(yōu)化、品牌端做注入等“五步修復法”，推動問題項目活化。

　　中國中信金融資產(chǎn)則積極打造了“中信金融資產(chǎn)增量投入重組盤活+中信信托有效隔離+中信咨詢、中信泰富地產(chǎn)、實業(yè)公司代管代建運營提升+存量金融機構(gòu)風險化解+配合政府監(jiān)管資金”的中信特色產(chǎn)融協(xié)同紓困地產(chǎn)模式，兼顧地方政府、居民、銀行、受困房企等各方訴求，為項目量身定制、開出了多方共贏的“綜合藥方”。

　　記者從中國中信金融資產(chǎn)獲悉，近期，中國中信金融資產(chǎn)實施的融創(chuàng)董家渡紓困項目（外灘壹號院二期）二批次正式開盤，110套房源開盤當日售罄，實現(xiàn)成交額56.74億元。這是繼今年4月份首開清盤后，該項目二開二罄，總成交金額達到156億元，標志著該項目紓困取得重大成效。

　　總體來看，各家AMC對房企的紓困模式主要有三種：一是“AMC接管+增量資金投入+代建”協(xié)作模式，即重組后再開發(fā)；二是AMC通過“債權(quán)+股權(quán)”工具箱，直接或聯(lián)合其他銀團提供增量資金，繼續(xù)由房企操盤；三是AMC與地方國資合作成立地產(chǎn)紓困基金或平臺等。

　　中國東方此前發(fā)布的《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告2024》顯示，綜合外部專家學者、商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司、中介機構(gòu)四類受訪者的問卷調(diào)查結(jié)果來看，2024年經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出積極因素增多，動能持續(xù)增強，社會預期改善，增長較快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)效向好的基本特征。要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

　　在中國東方相關(guān)負責人看來，接下來，進一步發(fā)揮AMC更大的紓困救助作用，還需要相關(guān)專項政策，特別是資金成本等方面的專項政策支持。因為部分項目在銷售去化困難的同時，存量債務風險仍在不斷累積，環(huán)環(huán)相扣使得困境項目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時間換空間，分步分批解決。