北京：首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租住房

　　據(jù)北京住建委網(wǎng)站24日消息，北京住建委等四部門發(fā)布《關于規(guī)范管理短租住房的通知》，明確了政策調(diào)整范圍，即“利用本市國有土地上的規(guī)劃用途為住宅的居住小區(qū)內(nèi)房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經(jīng)營場所”，并按區(qū)域?qū)嵭胁町惢�管理，首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租住房。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥對此解讀稱，《關于規(guī)范管理短租住房的通知》對于落實“房住不炒”“租購并舉”，對于規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，對于解決短租住房藏污納垢、城市民宿脫離監(jiān)管等問題，對于維護首都社會安定和諧，作用重大、意義深遠。

　　趙慶祥提到，近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和共享經(jīng)濟的興起，北京市大量居住小區(qū)內(nèi)的民宅以“城市民宿”形式對外出租。“城市民宿”本質(zhì)是“日租房”“鐘點房”等短租住房。短租住房與酒店、旅館相比，不按照公安機構要求對房客進行信息登記；與長租住房相比，不簽住房租賃合同，更不辦租賃合同登記備案。短租住房價格低、位置較好、手續(xù)少，一定程度上迎合了部分旅行人員“省錢短住”的需求。但短租住房又存在很多問題，亟待納入規(guī)范管理。

　　趙慶祥稱，一是有違“房住不炒”精神，擾亂住房租賃市場秩序。一方面，北京市住房租賃市場總體仍處于供不應求狀態(tài)，如果居住小區(qū)內(nèi)房屋被用于短租經(jīng)營，就失去了長期居住功能，進一步加劇了租賃市場供求矛盾，不符合黨中央精神。另一方面，大量短租住房經(jīng)營者是游離于監(jiān)管之外個體“二房東”，長租短租兼營或打著長租旗號干短租，嚴重擾亂住房租賃市場秩序。

　　二是帶來社會治安隱患。一些經(jīng)營者不與房客不見面，“一人預訂、多人入住”“張三預訂、李四入住”“只出租、不管理”等現(xiàn)象非常普遍，到底什么人入住、在房間內(nèi)干什么，房東、經(jīng)營者及短租網(wǎng)絡平臺都不掌握，管理部門更不知道，失管的短租住房容易成為娼妓、吸毒人員甚至暴恐分子的藏身之所，嚴重影響社會治安。

　　三是擾民問題突出。“民宿房”“短租房”混雜在居民樓內(nèi)，由于房客流動性大、入住時間不定、人員混雜、夜間活動、不守公德等情況，擾民現(xiàn)象頻發(fā)，嚴重影響小區(qū)住戶正常居住生活，引發(fā)了大量投訴舉報。

　　規(guī)范管理短租住房市場，是加快建立“租購并舉”住房制度、維護首都社會安定和諧重要工作。《通知》突出首都功能定位和規(guī)劃，明確了首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租住房。規(guī)定了短租住房必備條件和短租經(jīng)營行為管理要求，明確了短租住房出租人、經(jīng)營者、互聯(lián)網(wǎng)平臺、房客、物業(yè)服務企業(yè)、屬地管理部門等相關各方的責任。回應了廣大百姓對嚴格規(guī)范短租住房的強烈呼聲，從源頭上解決了短租住房帶來的矛盾和問題，對于維護租賃市場秩序和首都社會安定和諧意義重大。文件規(guī)定落實到位，還需要相關各方一起努力，社會各界加強監(jiān)督。

　　北京大學教授、博導、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，《通知》可以用“三有”來概括：一是于法有據(jù)。征求意見的時候，網(wǎng)絡平臺、短租經(jīng)營者對于要求“符合本小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會決定”“無管理規(guī)約或業(yè)主大會決定的，應當取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意”反對聲較大，認為太嚴苛。《民法典》第二百七十九條規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意”。《通知》的規(guī)定完全符合《民法典》的精神，也充分體現(xiàn)了業(yè)主自治精神，是對業(yè)主居住權益應有的保障和尊重。

　　二是有例可循。國際上大城市對于利用居住小區(qū)住宅經(jīng)營短租房或民宿，基本上都有嚴格的規(guī)范管理要求，特別強調(diào)對相鄰權人權益和公共安全利益的保障，基本都實行事前行政許可或登記備案制度，跟旅館業(yè)一樣要求入住信息及時報送警察機關，并且都強化了網(wǎng)絡平臺和經(jīng)營者的責任。從國內(nèi)其他城市看，《重慶市物業(yè)管理條例》《珠海市經(jīng)濟特區(qū)旅游條例》都規(guī)定住宅用于經(jīng)營民宿等住宿服務都應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。《河北省租賃房屋治安管理條例》《江蘇省特種行業(yè)治安管理條例》規(guī)定對于短租經(jīng)營參照旅館業(yè)進行管理。

　　三是城鄉(xiāng)有別。政策適用范圍限定為“國有土地上規(guī)劃用途為住宅的居住小區(qū)內(nèi)的房屋”，并不包括鄉(xiāng)村房屋。北京市對于“鄉(xiāng)村民宿”，是鼓勵發(fā)展的。2019年北京市文旅局等八部門聯(lián)合印發(fā)《關于促進鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的指導意見》，鼓勵并規(guī)范鄉(xiāng)村民宿發(fā)展，既能促進鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展、提高村民收入，同時由于用于經(jīng)營鄉(xiāng)村民宿的房屋空間相對獨立，不會存在城市民宿帶來的擾民、治安等問題。

　　中央財經(jīng)大學法學院教授、博導，北京市法學會不動產(chǎn)法研究會副會長兼秘書長尹飛表示，住宅從本質(zhì)屬性來看，就是為了滿足人們居住生活，也就是說住房首要目的是用來住的，而不是用來炒的、也不是用來經(jīng)營的。在當前鼓勵共享經(jīng)濟的大背景下，業(yè)主將閑置的住房用來自行或交給他人經(jīng)營短租住房當然也無可厚非，既增加了自己的收入，也滿足了他人需要。但是前提是不能影響其他業(yè)主的正常居住生活，對利益相關人尤其是相鄰權人的利益保護，是民法的基本制度，也是國內(nèi)外法律制度的通行做法。尤其是在城市居住小區(qū)，房屋空間緊密相連、人口密度較大，加上短租房的特點就是住宿人員頻繁變化、住宿時間不確定，擾民、治安等問題頻發(fā)，這些年已經(jīng)引發(fā)很多矛盾糾紛，嚴重影響小區(qū)住戶的正常居住生活。《民法典》第二百七十九條對這個問題作出了明確的規(guī)定，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條對“有利害關系的業(yè)主”進行了界定。北京市這個政策的出臺回應了社會發(fā)展現(xiàn)實矛盾問題，有效地落實了《民法典》等上位法對于住宅小區(qū)有利害關系的業(yè)主居住權益的保障，對于維護小區(qū)正常生活秩序和居民生活安寧意義重大。