成都樓市新規(guī)：開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款

　　據(jù)成都市政府信息公開網8日消息，近日，成都市人民政府辦公廳印發(fā)《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》。《辦法》明確，預售款應當全部直接存入商品房預售合同約定的監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。自《辦法》實施之日起，在成都市行政區(qū)域內新申請預售許可的商品房項目，其預售款的收存、支取及其監(jiān)督管理適用本《辦法》。

　　來源：成都市政府信息公開網

　　關于預售款監(jiān)管模式，《辦法》規(guī)定，成都市商品房預售款實施住建部門、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)三方監(jiān)管模式。對于符合本《辦法》第七條條件的商業(yè)銀行，成都市住建部門與其簽訂預售款監(jiān)管金融服務協(xié)議。開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，選定一家監(jiān)管銀行的綜合性支行作為預售款監(jiān)管的承辦銀行(簡稱承辦銀行)，項目所在地住建部門、承辦銀行和開發(fā)企業(yè)應簽訂預售款三方監(jiān)管協(xié)議(簡稱三方監(jiān)管協(xié)議)，對監(jiān)管范圍、監(jiān)管額度、收存及支取要求、三方權利義務、違約責任等事項進行具體約定。

　　《辦法》第七條指出，(監(jiān)管銀行)預售款監(jiān)管實行銀行專戶監(jiān)管制度。具備下列條件的商業(yè)銀行，均可向市住建局提出要求擔任預售款專戶的監(jiān)管管理銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)：在成都市行政區(qū)域內設有營業(yè)網點，承諾遵守我市預售款監(jiān)管規(guī)定的分行級及以上的商業(yè)銀行；具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力、承擔預售款監(jiān)管風險的能力；近3年內未發(fā)生金融風險及重大違約事件；網絡技術條件能夠與監(jiān)管服務平臺兼容對接并實時導入資金出入賬信息。

　　《辦法》明確各方監(jiān)管責任

　　開發(fā)企業(yè)責任。開發(fā)企業(yè)在預售款監(jiān)管過程中承擔主體責任，按《辦法》規(guī)定簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。在商品房銷售期間，開發(fā)企業(yè)應將三方監(jiān)管協(xié)議文本在商品房銷售現(xiàn)場進行公示，并將相關內容在商品房買賣合同中予以明確。開發(fā)企業(yè)應嚴格按照《辦法》規(guī)定以及三方監(jiān)管協(xié)議，規(guī)范預售款的收存和支取，確保預售款用于工程建設，并接受住建部門的監(jiān)督管理。

　　商業(yè)銀行責任。監(jiān)管銀行按照《辦法》規(guī)定與市住建部門簽訂預售款監(jiān)管金融服務協(xié)議，審慎選擇承辦銀行，指導承辦銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，督促承辦銀行履行相應職責；承辦銀行按規(guī)定及時開設監(jiān)管賬戶，設立監(jiān)管登記臺賬，記錄預售款收存、支取等情況，并在項目所在地住建部門的監(jiān)管下實施預售款收存、支取，接受住建部門監(jiān)督；貸款銀行應按照相關規(guī)定將承購人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，保證貸款數(shù)據(jù)與監(jiān)管平臺進行實時數(shù)據(jù)交互。

　　住建部門責任。市住建部門負責全市商品房預售款監(jiān)管的組織、協(xié)調和指導，對各區(qū)(市)縣住建部門履行監(jiān)管職責的情況進行監(jiān)督管理。各區(qū)(市)縣住建部門按《辦法》規(guī)定簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，依據(jù)協(xié)議對預售款收存、支取進行審核；對銀行、開發(fā)企業(yè)履行三方監(jiān)管協(xié)議情況進行監(jiān)督。住建部門負責對開發(fā)企業(yè)及相關責任主體(勘察、設計、施工、監(jiān)理單位)的違規(guī)行為進行查處，涉嫌違法的，移送相關部門依法處置。

　　各區(qū)(市)縣政府(管委會)責任。各區(qū)(市)縣政府(管委會)應加強組織保障，指定相關部門負責轄區(qū)內的商品房預售款監(jiān)管工作，強化對商品房工程建設情況的監(jiān)測預警，妥善處置相關矛盾糾紛，確保轄區(qū)內商品房預售款監(jiān)管工作順利實施。

　　預售款監(jiān)管額度是多少？

　　關于預售款監(jiān)管額度，各區(qū)(市)縣住建部門按照《辦法》第九條的相關規(guī)定分類核定預售款監(jiān)管額度，并在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。實施預售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤機制，住建部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)在本市住房和城鄉(xiāng)建設領域信用信息平臺公示的信用等級動態(tài)調整監(jiān)管額度。

　　《辦法》第九條明確，監(jiān)管部門應當根據(jù)取得預售許可證后至預售商品房完成并聯(lián)竣工驗收所需的工程建設費用總額核定預售款監(jiān)管額度(以下簡稱監(jiān)管額度)，具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。其中，申請預售許可時，工程形象進度要求為正負零的商品房，監(jiān)管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之二十五；其余工程形象進度要求的商品房，監(jiān)管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之十五。按照以上標準測算后的監(jiān)管額度低于成都市建設工程平均建安費用標準的，按照建設工程平均建安費用標準計算監(jiān)管額度。

　　預售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可時，在本市住房和城鄉(xiāng)建設領域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之十；B級的，監(jiān)管額度按正常值核定；C級的，監(jiān)管額度上浮百分之二十；D級的，監(jiān)管額度上浮百分之四十。

　　預售款收存、支取如何管理？

　　關于預售款收存管理，預售款包括承購人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購房款。開發(fā)企業(yè)應當將購房人交存的預售款全部直接存入商品房預售合同約定的監(jiān)管賬戶，不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。監(jiān)管賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，對于超過監(jiān)管額度的資金，承辦銀行憑開發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉業(yè)務。

　　關于預售款支取管理，監(jiān)管額度內的預售款支取實施節(jié)點余額管理。開發(fā)企業(yè)向項目所在地住建部門申請支取預售款時，必須達到本《辦法》規(guī)定的工程建設進度節(jié)點，支取后的余額應滿足監(jiān)管要求。開發(fā)企業(yè)在申請支取預售款時其信用等級發(fā)生變化的，支取后的資金余額同步調整。

　　關于預售款監(jiān)管服務平臺，成都市住建部門負責建立全市統(tǒng)一的預售款監(jiān)管服務平臺(簡稱監(jiān)管服務平臺)，利用監(jiān)管服務平臺對預售款收存、支取情況進行監(jiān)測和隨機抽查；各區(qū)(市)縣住建部門對監(jiān)管服務平臺監(jiān)測發(fā)現(xiàn)的資金異動等情況，會同有關部門依法開展調查處理；開發(fā)企業(yè)、承辦銀行的預售款收存、支取情況均可通過監(jiān)管服務平臺實時呈現(xiàn)。

　　違規(guī)行為如何處理？

　　成都住建部門對開發(fā)企業(yè)違反《辦法》規(guī)定的，在其整改期間，暫停預售商品房網簽備案系統(tǒng)使用權限；逾期未整改到位的，予以通報批評、納入成都信用網公開披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴重的，開發(fā)企業(yè)及相關負責人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。勘察、設計、施工、監(jiān)理單位有違規(guī)行為且逾期未整改到位的，按規(guī)定予以信用記減分，并向社會公示。

　　監(jiān)管銀行違反預售款監(jiān)管金融服務協(xié)議約定或承辦銀行違反三方監(jiān)管協(xié)議約定的，依照協(xié)議嚴肅處理；情節(jié)嚴重的，住建部門予以公開通報并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監(jiān)局。

　　貸款銀行未按相關規(guī)定將承購人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶，造成監(jiān)管賬戶資金不足以完成工程建設而停工的，由住建部門及時向社會公告，并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監(jiān)局處理，市住建部門不再與其簽訂預售款監(jiān)管金融服務協(xié)議。

　　《辦法》第二十四條還明確了行政機關及其工作人員存在違規(guī)行為的處理措施：行政機關及其工作人員在預售款監(jiān)管工作中濫用職權、玩忽職守、弄虛作假、泄露工作秘密的，由有關國家機關依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。