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自住型商品房是指在土地出讓之前的限制條件中就約定了入市價(jià)格，開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的成本和合理利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。相比其他土地出讓方式，這種方式既可以限制價(jià)格，又不會(huì)出現(xiàn)高溢價(jià)土地。
政策規(guī)定，按照限購(gòu)政策規(guī)定在北京市具有購(gòu)房資格的家庭，可以購(gòu)買(mǎi)自住房，其中，北京市無(wú)房家庭（含夫妻雙方及未成年人子女），其中單身人士須年滿(mǎn)25周歲，以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)。
另外，自住房購(gòu)買(mǎi)后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)將差價(jià)的30%繳納土地收益等價(jià)款。
可以說(shuō)，自住房的購(gòu)買(mǎi)條件門(mén)檻相對(duì)寬松，可以惠及出于商品房和保障房之間的“夾心層”，這類(lèi)群體在北漂一族中不乏少數(shù)。這一點(diǎn)，從首個(gè)自住房——恒大御景灣的火爆申購(gòu)情況來(lái)看也可見(jiàn)一斑。
此前并未進(jìn)入北京市場(chǎng)的恒大地產(chǎn)依靠御景灣項(xiàng)目順利進(jìn)京。從11月30日至12月14日的申購(gòu)時(shí)間里，已有14.8萬(wàn)戶(hù)提交申購(gòu)信息，而御景灣只能提供約2000套自住房房源，粗略一算，中簽比例達(dá)75:1，“僧多粥少”已成定局。
御景灣位于北京東五環(huán)外、東六環(huán)內(nèi)，多為80-90平米的兩室、三室戶(hù)型，均價(jià)22000元/㎡，周邊的商品房?jī)r(jià)格大約在30000元/㎡左右。
另一方面，優(yōu)先購(gòu)房的家庭占到申請(qǐng)量的70%。在14.8萬(wàn)戶(hù)中，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房輪候家庭有8023組，北京市戶(hù)籍家庭12.4萬(wàn)戶(hù)，非北京市戶(hù)籍家庭1.58萬(wàn)戶(hù)。
一名北京戶(hù)籍、名下無(wú)房的單身人士表示，御景灣申購(gòu)人數(shù)太多，中簽率實(shí)在太低，自己還是選擇放棄。不過(guò)，他也表示要等朝陽(yáng)百子灣的自住房，“百子灣估計(jì)3萬(wàn)左右一平，估計(jì)高于一些人的心里價(jià)位，申購(gòu)的人也就會(huì)少一些，可能會(huì)好搶點(diǎn)。”
這塊地也得到了中介公司的認(rèn)可。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示，朝陽(yáng)區(qū)百子灣和東壩這兩塊自住房地理位置優(yōu)越，如果以商品房入市，成為“地王”是大概率事件，但現(xiàn)在全部作為自住房用地入市，顯示出政府推動(dòng)自住房的決心非常大。
作為2013年的新生事物，北京自住房在政策上仍有許多值得推敲的地方。
比如，政策規(guī)定自住房?jī)r(jià)格要比周邊商品房低30%左右，購(gòu)買(mǎi)后5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上交財(cái)政。換句話(huà)說(shuō)，政府只考慮5年后賣(mài)房收益的30%，卻不考慮5年后房?jī)r(jià)萬(wàn)一下跌的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，是否是默認(rèn)5年后的房?jī)r(jià)確定一定比現(xiàn)在高？又有哪些因素讓其肯定5年后房?jī)r(jià)一定看漲呢？
從以往推行的各類(lèi)保障房來(lái)看，價(jià)格也是一路看漲，部分被保障人群一開(kāi)始買(mǎi)不起，后來(lái)拿到了號(hào)攢夠了錢(qián)，卻發(fā)現(xiàn)還是買(mǎi)不起。
2008年，“兩限房”的價(jià)格是每平5000元左右，2013年，自住房的價(jià)格是每平22000元，不可否認(rèn)5年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用，但增長(zhǎng)是否同步就很難說(shuō)清楚了。肯定的是，普通人群尤其一線(xiàn)城市人群需要承受的房?jī)r(jià)底線(xiàn)迅速攀升、越來(lái)越高。
再者，自住房的價(jià)格是建立在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上再低30%，換言之，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)在政府看來(lái)是正常的、默認(rèn)的，壓根沒(méi)想讓房?jī)r(jià)降回到合理區(qū)間。
自住房的出臺(tái)除了讓剛需群體細(xì)分化，對(duì)北京的整體房?jī)r(jià)而言，在短期內(nèi)似乎很難看到效果。而自住房也并未觸及地價(jià)過(guò)高、土地財(cái)政、政商合一等問(wèn)題，很難不讓人聯(lián)想到，這是為了應(yīng)對(duì)無(wú)法完成年初承諾的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)而倉(cāng)促出臺(tái)的政策。
不過(guò)，十八屆三中全會(huì)提出要使市場(chǎng)在資源配置中起決定作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然存在，那么就一定會(huì)有漲有跌，才符合市場(chǎng)規(guī)律。
和自住房類(lèi)似的，作為北京首個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目——位于房山的中國(guó)鐵建長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城此前被爆違規(guī)出租，其實(shí)類(lèi)似的事件一直層出不窮，不得不令人思考，自住房今后是否也會(huì)陷入常規(guī)的尋租空間？
作為“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城12500元/㎡的銷(xiāo)售限價(jià)，比當(dāng)時(shí)在售的周邊商品房低出3000元/㎡，政策規(guī)定購(gòu)買(mǎi)家庭兩年內(nèi)不許出租或出售。然而，在不足一年的時(shí)間里，就爆出了業(yè)主著急張羅賣(mài)房，中介著急找房租售的違規(guī)現(xiàn)象。
的確，任何政策都難免遭遇尋租，此前的經(jīng)適房就是典型。常見(jiàn)的現(xiàn)象是，低收入人群依舊望房興嘆，占有資源優(yōu)勢(shì)的非低收入人群獲得便利，各地公務(wù)員、國(guó)企職工獲得經(jīng)適房“福利”者居多，買(mǎi)入后高價(jià)出租或出售，輕松占據(jù)套利空間。
不過(guò)，對(duì)于保障房的管理，政府也在不斷努力修正。住建部、財(cái)政部、發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，也是為了對(duì)保障房進(jìn)行更加系統(tǒng)、有效的管理。此外，飽受詬病的經(jīng)適房也將逐漸淡出歷史舞臺(tái)。
對(duì)于自住房有多少尋租空間，一家市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)公司的看法頗為樂(lè)觀(guān)。
克而瑞北京房?jī)r(jià)測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示，自住房尋租空間不大。一方面，自住房的分配搖號(hào)交由開(kāi)發(fā)商，政府監(jiān)管，這就規(guī)避了權(quán)力尋租；另一方面，就產(chǎn)品屬性而言，自住房的質(zhì)量必然不如普通商品住宅，且商品房基本都有飄窗設(shè)計(jì)，這塊面積能產(chǎn)生一成的價(jià)格差；最重要的是，政策規(guī)定自住房5年內(nèi)不可以賣(mài)，五年后出售則需要繳納30%收益，這些都將使得尋租空間收窄。
至少現(xiàn)在，自住房政策規(guī)定一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)信息、虛假騙購(gòu)的，將列入取消購(gòu)房資格，5年內(nèi)不得在北京購(gòu)房。
不過(guò)，對(duì)于自住房是否會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似于“兩限房”的違規(guī)事件，還將取決于后期的政策監(jiān)管和執(zhí)行力度。
無(wú)論如何，由“京七條”誕生的自住房對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)提供了另一種補(bǔ)充思路，保障房、自住房、商品房三者結(jié)合也符合“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的調(diào)控方針。對(duì)于自住房能否不陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈現(xiàn)在還未可知，但可以預(yù)知的是，由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控在未來(lái)將逐步弱化，轉(zhuǎn)而由市場(chǎng)主導(dǎo)，進(jìn)行最佳資源配置。
北京市住建委2013年10月22日發(fā)布，2013年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右。此類(lèi)住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購(gòu)條件的家庭；購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。非京籍家庭持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社保或個(gè)稅，可以購(gòu)買(mǎi)一套住房。這意味著，名下無(wú)房或僅有一套住房的北京戶(hù)籍家庭以及符合購(gòu)房條件且名下無(wú)房的非京籍家庭，都可以購(gòu)買(mǎi)。
