經濟日報-中國經濟網編者按：老舊廠房是城市文化的金山銀山。日前，北京市各區已騰退老舊廠房200余個，其中一批已經或正在轉型為文創產業園區，并涌現出一批典型案例。近日，北京市文化創意產業促進中心聯合中國經濟網選取了北京多個具有代表性的文化創意產業園區進行實地調研，力求全面、真實、有效地了解這些典型園區的轉型歷程、運作經驗和目前存在的一些瓶頸問題，形成系列報道，也為更多致力于轉型為文創產業園區的老舊工業廠房提供參考和借鑒。本期走進的是郎園Vintage（以下簡稱“郎園”）。
▲長按識別二維碼，VR看園區
郎園是曾經萬東醫療設備制造廠的所在地，隨著歲月變遷，雜亂的老車間被塵封在人們的記憶里。歷經8年時光打磨，如今這里已轉變為一個各種文化潮流匯聚的文創跨界產業園，聚集了諸多創意和內容公司、書屋、小劇場、小餐館和咖啡店，一年舉辦的各類文化藝術活動可達400余場，為CBD商區增添了一片文化綠洲；吸引了果殼網、羅輯思維、騰訊影業、CCTV北京記者站等50余家知名文創企業入駐，提供就業崗位4000余個；最新數據顯示，其2017年園區總產值高達106億元。
那么，郎園Vintag 名字有何考究？究竟園區有何獨特運營之道，能吸引眾多文化類公司進駐？園區在發展中還面臨哪些挑戰？未來郎園又有哪些規劃和布局？日前，帶著這些問題，經濟日報-中國經濟網記者走訪了位于北京市朝陽區通惠河北路的郎家園6號院，近距離感受這座老舊廠房改造而成的“文化大院兒”。
▲郎園導覽圖 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
一、蛻變：從老舊廠房到“文化大院兒”
1.“郎園”的歷史淵源
針對“郎園為何叫郎園”這一看似簡單的問題，郎園企宣總監宋秀平向到訪的經濟日報-中國經濟網記者進行了專業地介紹：郎園因位于“郎家園”而得名，而據記載，康熙將現今郎家園片區所在地賜給了滿族皇室宗郎球，后來成了郎氏的墳地，郎家園的“郎”即源于郎球家族；北京還有一個索家墳，“索”源于赫舍里·索尼家族，“郎”和“索”并不是姓氏，只是漢族人把他們名字的第一個字當做了姓氏。
久遠的故事，為這片土地賦予了更為厚重的歷史淵源；而建國以后一系列的變遷，則讓這塊土地在經歷工業文明的跌宕起伏后逐漸歸于平靜，成為許多文化人士的“棲息地”。據悉，建國初期，郎家園所在的地區被規劃為工業基地，現在的國貿地區曾聚集了大批工業廠房。郎園所在地改造前是北京醫藥集團下屬的萬東醫療設備廠，十余座紅磚墻老廠房建于20世紀50年代到80年代。
▲改造前 圖片來自“LY郎園”微信公眾號
2.“無心插柳”成園區
但是隨著北京產業結構變遷和工廠外遷，郎家園6號的老廠房也被騰退出來。2009年，首創置業從北交所通過招拍掛獲得郎園這片土地和老廠房。然而，將這些資產用來干什么，成了擺在首創置業面前的問題。宋秀平告訴經濟日報-中國經濟網記者：“最開始我們想做開發，但是后來因為一些原因擱置了。為了不讓園區空閑浪費，便考慮先租出去，于是著手對園區進行投資、改造。”
▲郎園地理區位 來自百度地圖截圖
為何會成為文創園區？她說：“一是企業學習、借鑒了一些國外老工業基地的發展經驗，發現很多成功轉型做文化產業。二是有一些使命感的因素。因為20世紀80、90年代，北京CBD附近的老舊廠房陸陸續續都被拆除了，2009年接手的時候這里幾乎是CBD附近最后一片老廠房，我們想為CBD保留一點歷史的記憶。三是企業也做過一些前期的市場調研，發現每個城市的商務區真的都需要一個‘文化綠肺’，結合郎家園6號院的實際情況以及未來CBD的發展需求，決定自持運營，打造文創園區。所以，這是一個‘無心插柳’的過程。”
二、策略：定位“空間+內容”綜合運營商
2010年1月起，園區明確定位招商改造同步進行。如今，8年過去，曾經荒蕪破敗的萬東醫療設備制造廠早已淹沒在歷史的滾滾紅塵中，歲月更替，物是人非，取而代之的是集創意辦公、藝術中心、演藝空間、特色餐飲等于一體的文化藝術綜合體。那么，郎園能這么火，是否真如一些人所言，僅僅是因為“得天獨厚的地理位置因素”？作為郎園園Vintage的運營商，首創下屬的北京尚博地投資顧問有限公司究竟有何發展的“獨到秘籍”？
▲數據根據公開資料整理 劉園香制圖
1.打造獨具特色的城市空間
老舊廠房轉變為文創空間的思路和做法有很多，然而在資本和市場的裹挾下，如何摒棄大拆大建的空間改造，提升藝術元素融入空間的品質？如何避免因考慮不周導致的園區重復建設問題？這些委實是園區規劃和運營者值得注意的。調研中，經濟日報-中國經濟網記者發現郎園在空間打造方面有自己一套做法。
（1）秉持修舊如舊的理念
從某種意義上可以說，老舊建筑是磚石寫就的歷史，是前人留下的遺產，是社會、文化變遷的歷史見證，可以代表時光于無聲處講述過往。決定做文創園區后，郎園以修舊如舊為原則，堅持“尊重城市記憶”、“有保護有提升”、“打造CBD文化綠洲”，在保留原北京萬東醫療設備廠老廠房的基礎之上，進行改造和運營。據悉，“郎園Vintage”中的Vintage，意思是復古，2009年園區取名為“郎園vintage”也含有為時代和城市保留記憶之意。盡管周圍CBD高樓林立，但是經濟日報-中國經濟網記者走在爬山虎密集的園區里，走在流淌著歲月印記的老廠房里，感受更多的是一份懷舊氣息與潮流文化、現代時尚感的契合而形成的園區獨特魅力。
▲園區爬山虎密集 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
（2）園區建設跟著規劃走
空間規劃是引導園區后續開發的航標。有了航標，園區的“巨輪”方能沿著正確的方向航行。但從目前的情形看，國內外產業園區發展中存在的各種問題，除了戰略定位、產業引導等因素以外，很多都表現為沒有統籌考慮到局部與整體、短期與長期等的關系。因而，園區建設必須堅持“規劃先行”的原則。然而做到“規劃先行”易，做到“建設跟著規劃走”難。
經濟日報-中國經濟網記者了解到，不論是對現在的項目還是后續要開發的項目，郎園的運營團隊對項目特點、未來圖景規劃都有明確的方向。宋秀平告訴經濟日報-中國經濟網記者，郎園根據高標準的規劃，對園區的道路、供電、供水、排水、排污、燃氣、供熱等進行改造，加快基礎設施和配套設施建設的同時，保證了發展建設的科學性和可持續性，否則后期再進行大規模推倒重來，成本很高。
▲郎園建筑外觀 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
（3）打造魚塘生態
郎園認為，對于文化產業而言，文化是水，創意是氧氣，文創園是魚塘，而企業是游弋于塘中的魚。無論是什么品種的魚苗，在一個水質清澈、氧氣充足的環境里才能更快更好的成長。因此郎園一直致力于營造好的魚塘生態。
▲園區雕塑 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
2.通過內容運營提升園區價值
栽好“梧桐樹”，引得“鳳凰”來。郎園依托工業遺址改造的藝術空間，加上身處CBD匯聚的資源，固然可以吸引眾多企業的入駐，但是真正想成為文創園區、讓企業能夠在園區中獲得成長、使園區收獲品牌溢價，更多還是要靠后期文化業態的引入和內容運營。
（1）保持園區文化多樣性
據悉，從2010年至今，郎園的企業類型已經經過三輪深度調整：2011-2013年，主導產業是傳媒類，代表企業有鳳凰網、陳可辛工作室、種子音樂等；2014-2015年，主導產業是互聯網企業，代表企業有窮游網、尚品等；2016-今，主導產業是知識分享、影視類，代表企業有騰訊影業、果殼等。
▲郎園入駐企業果殼 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
關于郎園第一批入駐的企業，宋秀平侃侃而談，她說：“我們要求入駐的企業一定是文化創意類相關的，不然成了大雜燴。剛開始有一個做開發的企業，想把園區租去一萬平米的面積，但是園區建筑面積總共才不到三萬，盡管其承租能力很強，但是我們覺得不符合園區的定位，最后還是拒絕了。”
除了摒棄不相關的產業以外，郎園還十分注重促進多元文化的融合和發揮文創園產業互補、聚合的價值。“文創園區文化的豐富性特別的重要，所以最開始做招商時我們便把所有的面積打散，單個租戶的面積一般不超過2000平米，避免某一家特別大，保證足夠多的家數，才能形成文化多元的生態。比如一家企業租一萬多，整個園區三家就租完了，后期管理、收租金等都很容易且很穩定，但是那樣做便沒有郎園這個品牌，慢慢大家只知道租的企業，會把產權方遺忘。”
關于郎園的產業生態，她給經濟日報-中國經濟網記者舉了另外一個通過引入相關企業，實現園區彼此間產業互補和共同發展的典型案例：園區的蘭境藝術中心、虞社最多可以容納500-600人，比較適合舉辦人數較多的大型活動，但是對于100人以下的一些小型讀書會、講座沙龍等活動空間，郎園比較缺乏。是機緣巧合，也是郎園出于整體產業生態布局的考慮，引入了北京首家藝術聯合辦公——ideaPod。據悉，ideaPod采取會員制，內部除了創意十足的公共區域、各類大小的會議室外，還有精品咖啡、免費打印等，除了滿足了園內企業的活動與辦公需求以外，很多與郎園內企業有合作關系的公司也可以在這里短暫辦公，深受大家歡迎。
▲園區企業ideaPod 郎園供圖
（2）堅持做“無用”的東西
關于園區的文化活動，宋秀平如數家珍：“郎園一年會舉行大大小小的文化活動近400場，包括露天火鍋派對、讀書會、昆曲演出、公益音樂會、電影晚自習等，工作和創業都是生活的一部分。”活動受到園區工作人員乃至北京各地粉絲人群歡迎的同時，“搞這些活動有什么用”的質疑聲也隨之而來，畢竟，很多活動是免費的，但園區需要投入大量的人力、物力等成本。然而，莊子有言：“人皆知有用之用，而莫知無用之用”，借此說明有用和無用是相對的，兩者之間是可以相互轉化的，這或許是郎園堅持做“無用”活動的一種注解。
在郎園工作人員看來，沒有文化內容的建筑就是鋼筋水泥，等于沒有靈魂。郎園不定期會舉辦豐富多彩的活動，其相關文化活動內容運營的思路是“精品化”與“大眾化”結合，拉近人與文化的距離，在內容上強調品位，但形式緊貼生活，為園區內企業提供了更加輕松的工作環境。宋秀平表示：“運營這些活動盡管很多本身不賺錢，但如果只是物理空間，郎園體量不大，租金是有天花板的，文化的價值卻可以增加園區租金的附加值。”
此外，郎園正逐步成為一個硬資產管理能力和軟文化內容運營能力兼具的綜合運營服務品牌，文化內容運營會提升郎園品牌的無形價值，這對于后期的系列品牌運營意義重大。
▲郎園大師課部分主講人 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
3.做到自身不斷迭代創新
在時空的交織中，唯一不變的就是“變”。園區運營只有敢于打破原有舒適區域，不斷迭代創新，才能常做常新。調研中，經濟日報-中國經濟網記者發現，郎園的發展過程是一個自我不斷升級的過程。
一是從“房東型”向“運營型”的轉變。據了解，郎園主要的運營團隊是從地產開發商轉型而來，當大多數地產開發商仍關注如何收租金的時候，郎園的團隊已經開始意識到“運營的本質是人”，開始為建設“文化大院”、營造鄰里氛圍進行全方位運營的探索：園區開始籌備各類文化活動、搭建社群、向園內互聯網企業學習等。
二是從“園區自己嗨”到“彌補周邊公共文化服務”的轉變。園區相關負責人表示，園區不斷總結經驗，最開始大院文化做活動限于園區企業，還停留在內部玩玩，為的是讓大家像鄰居一樣相處，但是后來逐步開放，做的電影自習室、郎園大師課、無邊界公益平臺等活動都是對外的。在2017年，郎園和朝陽區文委又共同打造了良閱?城市書房，是全部對外開放的新型網絡化書店，接入了北京市公共圖書館自助借閱系統，書房內圖書可以在北京實現通借通還。
▲郎園中的良閱·城市書房 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
如今的郎園，倡導工作無邊界、生活無邊界、學習無邊界、創新無邊界，杜絕傳統的辦公、生活、教育之間的割裂。宋秀平對經濟日報-中國經濟網記者表示：“郎園擁有虞社和蘭境藝術中心兩大自營空間，用于做公共文化服務，不僅服務于園區，更服務周邊城市社區。旁邊小區的居民也會來園區里借書、參加讀書沙龍以及園內各種文化活動，等于我們彌補了這個區域部分公共文化的缺失。這些都是我們自己在不斷迭代。”
▲右為郎園自營空間空間虞社 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
而園區轉型的關鍵在于工作人員思維地轉變。對此，郎園方面曾表示：“如果一定要說郎園有什么核心競爭力，那就是郎園運營團隊這群人，以及這群人營造的團隊文化：包容、開放、不斷學習。”
綜上可見，通過對空間的打造、內容的運營和自身的迭代創新，郎園的團隊逐步搭建了“藝術展示平臺、線上交流平臺、品牌推廣平臺、金融服務平臺、孵化服務平臺、文化交流平臺、會員互動平臺、生活服務平臺”8大服務平臺，賦予整個園區獨特的氣質，成為其在競爭中制勝的關鍵砝碼。
三、期待：政策落地“最后一公里”盡快打通
據經濟日報-中國經濟網記者了解，現今老舊工業廠房轉型成文創園區發展中面臨最大的問題仍是土地性質問題：如果變更用地性質，高額的土地出讓金會讓企業難堪重負；如果不進行變更，園區改造中建設、安監消防等都無法驗收，工商注冊等也存在問題。為解決這些問題，北京推出對重點企業、重大項目實施“一企一策”、“一事一議”，提升服務保障效能。然而由于沒有形成統一的標準，采取“一事一議”往往會花費較長的時間成本。
日前北京市人民政府辦公廳印發了《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》，提出“對保護利用老舊廠房發展文化創意產業項目，且不改變原有土地性質、不變更原有產權關系、不涉及重新開發建設的，經評估認定并依規批準后，可實行繼續按原用途和原土地權利類型使用土地的5年過渡期政策。”并且還指出“相關審批部門參照改造后建筑使用功能屬性開展立項規劃、建設施工、消防安監、工商注冊等方面審核，并按照相應工程建設技術標準進行驗收和監管。”
▲郎園部分消防設施 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
政策相繼出臺，表明政府部門對老舊廠房拓展文化空間是支持的，并且也已經在社會形成了鼓勵老舊工業園區騰籠換鳥、發展文創產業的氛圍，但在政策逐級落實的過程中，涉及到多個行政主管部門，還存在著不少邊界模糊、缺乏配套細化政策的情況，“希望園區、企業和政府各部門一同努力，有效溝通，把政策落地的‘最后一公里’盡快打通。”郎園工作人員如是說。
四、未來：轉型文化品牌運營商
經濟日報-中國經濟網記者發現，郎園Vintage經過8年發展，已經成為一個十分成熟的文創產業園區。談及未來的發展，宋秀平表示：“從郎園Vintage開始，我們如今有了品牌輸出的新園區——郎園Park（位于石景山）和郎園Station（位于朝陽區東北五環）。”
▲郎園園區分布圖 來自“LY郎園”微信公眾號
據了解，郎園Park前身是京西北方舊貨市場和博古藝苑古玩工藝品市場，預計2018年下半年開園；郎園Station原為紡織倉庫，從2018年3月已經開始醞釀。未來，隨著首創集團加大文創產業投資布局，加快文創產業資源整合和項目落地，郎園也逐漸走出了一條從地產開發商到文化品牌運營商的轉型之路，實現從重資產運營到輕資產輸出。
相關閱讀：
園區系列調查:從水泥庫到國際文化創意產業園的塞隆蛻變
園區系列調查:在鐵路“夾縫”中制造小鎮的梵石ITOWN·西店記憶
系列調查：以“品牌塑造＋連鎖經營”締造文創產業園的尚8模式
系列調查|傳統軍工企業基地轉型升級的768探索
紅火紡織廠黯然退場 萊錦如何打造鬧市中創意新空間？
